Abstract La sentenza del TAR Campania, Sez. II, 9 marzo 2026, n. 1628, offre un contributo significativo alla ricostruzione della linea di confine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, riaffermando il ruolo centrale del principio di neutralità morfologica e dei limiti all’esercizio tardivo del potere repressivo comunale. Il caso, relativo a un intervento realizzato mediante SCIA nel 2015 e contestato solo otto anni dopo, consente al Collegio di chiarire la portata applicativa dell’art. 3 del d.P.R. 380/2001, di valorizzare la giurisprudenza del Consiglio di Stato – in particolare la sentenza n. 8542/2025 – e di ribadire la necessità di un corretto uso dell’autotutela e dell’acquisizione gratuita ex art. 31. L’articolo analizza la decisione in un’ottica sistemica, evidenziando come essa contribuisca a rafforzare la certezza dei rapporti giuridici e la proporzionalità dell’azione amministrativa in materia edilizia.
Keywords Ristrutturazione edilizia; nuova costruzione; neutralità morfologica; SCIA; autotutela; affidamento; acquisizione gratuita; art. 3 d.P.R. 380/2001; art. 31 d.P.R. 380/2001.
La sentenza del TAR Campania, Sezione II, 9 marzo 2026, n. 1628, si inserisce nel quadro evolutivo della disciplina edilizia, in un momento in cui la giurisprudenza amministrativa è impegnata a ridefinire i confini della ristrutturazione edilizia e a contenere derive applicative del potere repressivo comunale. La vicenda trae origine da una SCIA presentata nel 2015, corredata da elaborati grafici che rappresentavano con chiarezza l’abbassamento della quota di calpestio di 60 cm e la trasformazione della copertura da doppia falda a tetto piano. Per otto anni il Comune non ha esercitato alcun potere inibitorio né avviato procedimenti di autotutela, salvo poi qualificare l’intervento come “nuova costruzione” e adottare un ordine di demolizione, un diniego di sanatoria e un provvedimento di acquisizione gratuita dell’intero immobile, già condonato e legittimato. Il TAR annulla tutti gli atti, ricostruendo la disciplina applicabile ratione temporis e valorizzando un principio cardine della giurisprudenza più recente: la neutralità morfologica come criterio distintivo tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. Tale principio è stato affermato con particolare chiarezza dal Consiglio di Stato, Sezione IV, nella sentenza 4 novembre 2025, n. 8542, che ha precisato come la ristrutturazione edilizia non richieda più la riproduzione fedele del manufatto originario, ma debba essere valutata in base alla sua incidenza effettiva sull’assetto del territorio. In quella pronuncia, il Consiglio di Stato ha affermato che «la demoricostruzione può considerarsi ristrutturazione edilizia solo se unitaria, contestuale e “neutra”»¹, chiarendo che la neutralità va intesa come assenza di un impatto morfologico ulteriore rispetto a quello già determinato dal manufatto preesistente. La stessa sentenza ha aggiunto che «la continuità con il fabbricato originario non è più un requisito necessario, salvo vincoli specifici»², segnando un definitivo superamento della tradizionale concezione conservativa della ristrutturazione edilizia. Applicando tali principi, il TAR Campania osserva che l’intervento oggetto di contestazione non ha comportato alcun ampliamento della sagoma, né alcuna trasformazione urbanistica del territorio, poiché l’abbassamento della quota di calpestio è avvenuto interamente all’interno del volume preesistente e la sostituzione della copertura non ha determinato incremento volumetrico esterno. L’intervento, pertanto, rientra pienamente nella nozione di ristrutturazione edilizia vigente nel 2015, legittimamente realizzabile mediante SCIA ai sensi dell’art. 22 del d.P.R. 380/2001. Il TAR censura inoltre il comportamento del Comune sotto il profilo procedimentale, rilevando che l’ordine di demolizione è stato adottato senza comunicazione di avvio del procedimento, in violazione dell’art. 7 della legge n. 241/1990, e soprattutto senza attivare il potere di autotutela, nonostante la SCIA del 2015 costituisse un titolo edilizio tacito pienamente efficace. L’Amministrazione non può disapplicare un titolo edilizio senza annullarlo espressamente ai sensi dell’art. 21‑nonies della legge n. 241/1990, né può farlo a distanza di anni senza motivare in ordine all’interesse pubblico attuale e prevalente. Particolarmente severo è il giudizio del TAR sul provvedimento di acquisizione gratuita, definito «oggettivamente significativo del modus operandi del Comune», poiché volto ad acquisire al patrimonio comunale un intero edificio munito di titoli edilizi, sulla base di una contestazione tardiva e infondata. Tale misura è inoltre in contrasto con l’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 16/2023, che impone la sospensione dell’acquisizione in pendenza del giudizio sulla sanatoria.
La sentenza del TAR Campania assume dunque un rilievo sistemico, poiché riafferma che la ristrutturazione edilizia deve essere valutata in base alla sua incidenza effettiva sul territorio, secondo il criterio della neutralità morfologica elaborato dal Consiglio di Stato, e che il potere repressivo comunale non può essere esercitato in modo arbitrario o tardivo, in violazione dell’affidamento del privato e delle garanzie procedimentali. Essa contribuisce a consolidare un orientamento giurisprudenziale che tutela la certezza dei rapporti giuridici e limita derive punitive nell’uso dell’acquisizione gratuita, restituendo coerenza e proporzionalità all’azione amministrativa in materia edilizia.
NOTE
- Consiglio di Stato, Sez. IV, 4 novembre 2025, n. 8542, in Edilportale: «la demoricostruzione può considerarsi ristrutturazione edilizia solo se unitaria, contestuale e “neutra”».
- Consiglio di Stato, Sez. IV, 4 novembre 2025, n. 8542, in LavoriPubblici.it: «la continuità con il fabbricato originario non è più un requisito necessario, salvo vincoli specifici».
