Abstract
A seguito del ritiro della Proposta di Legge AC 2692 per le “Modifiche al codice civile e alle disposizioni per la sua attuazione in materia di disciplina delle parti comuni del condominio, nomina e attribuzioni dell’amministratore e del revisore condominiale e attribuzioni dell’assemblea, nonché istituzione dell’elenco nazionale degli amministratori di condominio e dei revisori contabili condominiali”, è stato presentato il nuovo disegno di legge AS 1816 che propone una revisione tecnica della disciplina del condominio volta a integrare e aggiornare la L. 220/2012. Il testo, articolato in undici articoli, mira a rafforzare la sicurezza degli edifici, migliorare la gestione contabile, contrastare la morosità e innalzare i requisiti professionali per la figura dell’amministratore, privilegiando soluzioni operative e semplificative rispetto a interventi di natura più strutturale.
1. Premessa e finalità
Il disegno di legge AS 1816 propone un intervento organico sulla disciplina del condominio, con l’intento di aggiornare e integrare la normativa vigente (Legge n. 220/2012). Il progetto mira a colmare vuoti normativi e a introdurre strumenti volti a migliorare la sicurezza degli edifici, la gestione economica e la tutela dei condomini che adempiono.
2. Struttura generale e orientamento
Il testo è composto da undici articoli e si concentra su alcuni assi principali: obbligo assicurativo per il condominio, semplificazione dei quorum assembleari per interventi obbligatori, e misure più incisive contro la morosità. Nel complesso il disegno privilegia un approccio più pratico e meno formalistico rispetto a proposte precedenti, puntando su soluzioni di immediata applicazione.
3. Modifiche alla figura dell’amministratore (art. 1)
- Si interviene sull’art. 1129 c.c. per ridisegnare compiti e tutele dell’amministratore.
- Nomina giudiziaria: quando il ricorso è presentato dall’amministratore dimissionario, la nomina è affidata sempre all’autorità giudiziaria.
- Esenzione da responsabilità: l’amministratore è esonerato da responsabilità (civili, penali e amministrative) se non ha potuto adempiere per effetto di persistente morosità, purché abbia tentato il recupero dei crediti.
- Prorogatio e consegne: alla cessazione dell’incarico il mandatario deve consegnare entro 30 giorni; in prorogatio resta obbligato alle attività urgenti e matura un compenso proporzionale, comunque non superiore a un dodicesimo del compenso annuo pattuito.
- Trasparenza contabile: obbligo di conto corrente dedicato e pubblicazione trimestrale dell’estratto conto in area riservata ai condomini, a pena di revoca.
4. Quorum assembleari e lavori obbligatori (art. 2)
Per le opere imposte dalla legge in materia di sicurezza, il DDL riduce i quorum deliberativi: sarà sufficiente la maggioranza minima (ad esempio il voto favorevole di un terzo dei presenti che rappresentino un terzo del valore dell’immobile). La norma favorisce la decisione rapida ma può esporre a rischi di scelte onerose approvate da minoranze rappresentative di pochi millesimi.
5. Misure su assicurazione, morosità e sanzioni (artt. 3, 4, 6, 9)
- Polizza obbligatoria: il condominio dovrà stipulare o rinnovare una polizza che copra il perimento parziale o totale e la responsabilità civile verso terzi.
- Morosità: si prevedono strumenti più severi per contrastare l’inadempimento, inclusa la possibilità per l’amministratore di sospendere servizi separabili dopo sei mesi di morosità protratta (con profili di compatibilità costituzionale da valutare).
- Sanzioni e responsabilità: rafforzamento delle sanzioni per violazioni del regolamento condominiale e responsabilità del proprietario per le infrazioni commesse da chi usa l’immobile.
- Prededuzione nelle esecuzioni individuali: le quote condominiali potrebbero essere riconosciute con precedenza nella distribuzione del ricavato nelle espropriazioni individuali.
6. Requisiti professionali e agevolazioni fiscali (artt. 7, 10)
- Requisiti amministratore: viene eliminata la possibilità per i condomini interni di amministrare il proprio stabile; per amministratori di grandi stabili o con bilanci oltre €100.000 è richiesta la certificazione UNI 10801:2024.
- Detrazione fiscale: il compenso dell’amministratore per l’abitazione principale diventa detraibile fino a €500 annui.
7. Valutazione critica e conclusione
Il DDL appare più snello e pragmatico rispetto a proposte precedenti, ma lascia aperti nodi importanti: la professionalizzazione dell’amministratore, la disciplina della responsabilità patrimoniale del condominio e il rischio di concentrazione di mercato legato all’obbligatorietà delle polizze. In definitiva, il testo offre spunti utili ma richiederà approfondimenti e possibili integrazioni nel corso dell’iter parlamentare per garantire equilibrio tra efficienza gestionale e tutela dei diritti dei condomini.
Avv. Giovanna Fusco
