ABSTRACT
L’art. 36‑bis del Testo Unico dell’Edilizia, introdotto dal d.l. 69/2024 (“Salva Casa”), ha inaugurato un nuovo paradigma della sanatoria edilizia, fondato su una conformità “dinamica” che supera la rigidità della doppia conformità dell’art. 36. La riforma incide profondamente sul rapporto tra disciplina edilizia e disciplina paesaggistica, consentendo – in casi tassativi – l’accertamento di compatibilità paesaggistica anche in presenza di nuove volumetrie, superando il tradizionale divieto dell’art. 167, comma 4, lett. a), del Codice del Paesaggio. Il contributo ricostruisce in modo chiaro e sistematico la nuova disciplina, integrando la più recente giurisprudenza amministrativa (TAR Milano 3882/2025; TAR Campania 84/2026; TAR Emilia‑Romagna 165/2025; Cons. Stato 3026/2022; Cons. Stato 6131/2023; Cons. Stato 7625/2022; Cons. Stato 3645/2024; Cons. Stato 9355/2024) e le circolari ministeriali (SG 38/2023; ABAP 19/2025; parere Ufficio Legislativo 19133/2023), offrendo una lettura autorevole e aggiornata per studiosi, operatori e amministrazioni.
L’introduzione dell’art. 36‑bis nel Testo Unico dell’Edilizia segna una svolta epocale nella disciplina della sanatoria edilizia. Per la prima volta dal 2001, il legislatore interviene non per ampliare l’area del condono, ma per ridefinire la fisiologia dell’accertamento di conformità, affiancando alla sanatoria “rigida” dell’art. 36 una sanatoria “dinamica”, calibrata sulle esigenze reali del territorio e sulla mutevolezza della pianificazione urbanistica.
La differenza tra i due istituti è netta. L’art. 36 richiede la doppia conformità, ossia la conformità dell’intervento sia alla disciplina vigente al momento della realizzazione sia a quella vigente al momento della domanda. La giurisprudenza ha sempre interpretato tale requisito in modo rigoroso, affermando che esso costituisce un “requisito indefettibile” della sanatoria ordinaria¹. L’art. 36‑bis, invece, introduce un criterio temporale diverso: la conformità edilizia (norme tecniche, antisismiche, regolamenti edilizi) è valutata al momento della realizzazione, mentre la conformità urbanistica è valutata al momento della domanda. Si tratta di un mutamento concettuale che risponde all’esigenza – più volte evidenziata dalla giurisprudenza – di evitare demolizioni sproporzionate in presenza di interventi oggi compatibili con la pianificazione urbanistica.
La portata innovativa dell’art. 36‑bis emerge con particolare forza nel rapporto con la disciplina paesaggistica. L’art. 167, comma 4, lett. a), del Codice del Paesaggio vieta l’accertamento di compatibilità paesaggistica per opere che abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi. La giurisprudenza amministrativa ha interpretato tale divieto in modo rigoroso e costante: il Consiglio di Stato ha affermato che il divieto riguarda “qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volume, senza distinzione tra volume tecnico e volume ordinario”²; ha ribadito che la nozione urbanistica di volume tecnico non è trasferibile in ambito paesaggistico³; e ha chiarito che il parametro decisivo è la percezione visiva del volume, indipendentemente dalla sua funzione⁴. Questi principi hanno portato il Ministero della Cultura a rivedere la precedente Circolare 33/2009, che escludeva i volumi tecnici dalla nozione di volume rilevante ai fini dell’art. 167. Il parere dell’Ufficio Legislativo n. 19133/2023 ha infatti affermato che la nozione di volume rilevante ai fini paesaggistici comprende qualsiasi nuova volumetria, inclusi i volumi tecnici⁵, e la Circolare del Segretariato Generale n. 38/2023 ha invitato gli uffici a uniformarsi a tale orientamento⁶.
In questo contesto, l’art. 36‑bis introduce una novità dirompente: la possibilità di richiedere il parere vincolante della Soprintendenza sulla compatibilità paesaggistica anche in caso di creazione di superfici utili o volumi. La norma non elimina il divieto dell’art. 167, ma crea un nuovo procedimento speciale, applicabile solo agli interventi rientranti nell’art. 36‑bis, nel quale la Soprintendenza può valutare la compatibilità paesaggistica anche in presenza di volumetrie. La Circolare ABAP n. 19/2025 ha chiarito che il contrasto con l’art. 167 è solo apparente, poiché il legislatore può ampliare i casi in cui è possibile chiedere l’accertamento paesaggistico senza derogare ai principi del Codice, in quanto il parere della Soprintendenza resta vincolante e la rimessione in pristino resta obbligatoria in caso di esito negativo⁷. La stessa Circolare ha inoltre affermato che l’art. 183, comma 6, del Codice – che vieta deroghe implicite – ha natura programmatica e non impedisce l’applicazione del criterio cronologico.
Un ulteriore elemento innovativo è l’introduzione del silenzio‑assenso paesaggistico: se la Soprintendenza non si pronuncia entro 90 giorni, il parere si intende favorevole. Si tratta di una novità assoluta, che modifica l’assetto tradizionale del Codice del Paesaggio, nel quale il parere della Soprintendenza è sempre stato necessario e insuscettibile di formazione tacita. La Circolare ABAP 19/2025 invita gli uffici a evitare il silenzio‑assenso, ma riconosce che la norma è chiara e vincolante.
La giurisprudenza più recente ha iniziato a misurarsi con la nuova disciplina. Il TAR Milano, con sentenza n. 3882/2025, ha affermato che la presentazione dell’istanza ex art. 36‑bis rende improcedibili i ricorsi pendenti, imponendo all’amministrazione una nuova istruttoria e una nuova valutazione della compatibilità paesaggistica anche in presenza di volumi⁸. Il TAR Emilia‑Romagna, con sentenza n. 165/2025, ha confermato che l’istanza ex art. 36‑bis sospende l’efficacia dell’ordine di demolizione fino alla conclusione del nuovo procedimento⁹. Il TAR Campania, con sentenza n. 84/2026, ha affrontato il tema dell’autorizzazione sismica postuma, riconoscendo che l’art. 36 non consente una sanatoria sismica, ma che l’art. 36‑bis colma il vuoto normativo, prevedendo un percorso strutturato di regolarizzazione anche sotto il profilo antisismico¹⁰. La sentenza sottolinea che la giurisprudenza del Consiglio di Stato è oscillante (favorevole Cons. Stato n. 3645/2024; contraria Cons. Stato n. 9355/2024), ma che la nuova norma offre una soluzione legislativa stabile¹¹.
In conclusione, l’art. 36‑bis non è un condono, non elimina l’art. 36, non abroga l’art. 167 e non indebolisce la tutela paesaggistica. Introduce però una sanatoria dinamica per gli abusi minori, una valutazione paesaggistica anche in presenza di volumi, un silenzio‑assenso paesaggistico e una sanatoria sismica postuma finalmente disciplinata. È una riforma che non liberalizza, ma razionalizza, restituendo all’amministrazione un potere di valutazione concreto e non più bloccato da automatismi normativi.
NOTE
¹ Cons. Stato, V, 22 agosto 2024, n. 7203.
² Cons. Stato, VI, 21 aprile 2022, n. 3026.
³ Cons. Stato, VII, 22 giugno 2023, n. 6131.
⁴ Cons. Stato, VI, 1 settembre 2022, n. 7625.
⁵ Parere Ufficio Legislativo MiC n. 19133/2023.
⁶ Circolare Segretariato Generale MiC n. 38/2023.
⁷ Circolare DG‑ABAP n. 19/2025.
⁸ TAR Lombardia, Milano, IV, 29 novembre 2025, n. 3882.
⁹ TAR Emilia‑Romagna, 165/2025.
¹⁰ TAR Campania, Napoli, VIII, 5 gennaio 2026, n. 84.
¹¹ Cons. Stato, II, 22 aprile 2024, n. 3645; Cons. Stato, VI, 9355/2024.
AVV. MARCELLO FABBROCINI
