L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

1. Origini del Condominio AVVOCATO ORSOLA DE FALCO

Pensare che il condominio sia un’invenzione recente e che soltanto in epoca contemporanea siano state sviluppate le competenze tecniche per edificare stabili estesi in verticale rappresenta una convinzione non corrispondente al vero.  

 Già gli antichi romani edificavano fabbricati di svariati piani, fino a costringere l’imperatore Augusto a proibire di costruire palazzi più alti di 70 piedi (circa 21 metri), abbassati  da Traiano a 60 piedi (circa 18 metri),  in cui erano presenti innumerevoli abitazioni, poiché spesso molto piccole e formate da poche stanze, come dimostrano le testimonianze scritte e i reperti archeologici, soprattutto quelli rinvenuti ad Ostia, tuttora visitabili.

Molti autori citano infatti episodi che indirettamente ci descrivono i condomini romani. Cicerone per esempio descrive la sua città come sospesa nel cielo, Giovenale stigmatizza le costruzioni in altezza non supportate da adeguate fondamenta, Tertulliano invece, parlando dell’insula Felicles, un palazzo celeberrimo per la sua altezza, irride i romani per la loro volontà di arrivare al cielo con le loro costruzioni..

Il motivo per cui gli antichi romani hanno sentito il bisogno di sviluppare edifici in altezza è che Roma, delimitata da una parte dal mare e dall’altra dagli Appennini, era circoscritta sui sette colli e quindi aveva poca estensione territoriale. Il bisogno di abitazioni fece inoltre aumentare la richiesta di appartamenti in città da parte della moltitudine di persone trasferitesi nell’Urbe, per la maggior parte in cerca di fortuna. Moltissimi erano schiavi, ma molti erano anche esponenti di ceti nobili delle province, che si spostavano a Roma per essere vicino al centro del potere, per stringere alleanze, o semplicemente per poter usufruire di precettori preparati.

Lo stesso Vitruvio ci racconta che l’Urbe difficilmente avrebbe potuto contenere tutti coloro che dalle province remote dell’Impero si riversavano in città, se le domus fossero state costruite secondo lo stile tradizionale. Questo fece sì che gli architetti aguzzassero l’ingegno in merito al miglior modo di costruire in altezza.

Si stima che la Roma imperiale giunse ad avere 1.200.000 residenti, praticamente una vera e propria metropoli, se si pensa che Milano ad oggi ne ha 1.300.000, Dublino arriva ad appena 530.000 abitanti, Amsterdam ne ha 826.000.

La varietà di estrazione sociale di coloro che giungevano nella caput mundi fece sì che si sviluppassero nello stesso palazzo tipologie di appartamenti molto dissimili tra loro, un po’ come ai giorni nostri. In genere al primo piano o al pianterreno, se questo non era destinato a taverne o negozi, vivevano le famiglie agiate. L’affitto di locali così ampi era infatti appannaggio dei ceti medio-alti, poiché solo loro avevano a disposizione fondi sufficienti per poter pagare i costosissimi affitti.

Salendo su per il palazzo si trovavano gli alloggi di  gente sempre più umile. Il minor costo dell’affitto ai piani superiori, oltre all’evidente scomodità delle scale, era dovuto all’impossibilità di ripararsi adeguatamente dalla pioggia e dal freddo, visto che i materiali edili usati erano sempre più leggeri man mano che si saliva. Inoltre in caso di crolli o incendi era assai più difficile scampare alla morte. La frana o la propagazione di fiamme libere erano infatti tutt’altro che rare, poiché le strutture erano costruite con materiale a basso costo, come legno e mattoni, e il bisogno primario di scaldarsi, sovente con focolari di fortuna, rendeva più che probabile i roghi.

La leggenda che narra di un Nerone piromane, che appicca fuoco all’intera Roma per poter avere a disposizione lo spazio sufficiente per costruire la propria superba dimora, in realta’ nasce perche’ gli incendi nella Roma imperiale erano frequenti e frutto di incidenti, tanto che fu necessario creare il corpo dei pompieri, istituzionalizzati dall’imperatore Ottaviano Augusto.  

IL CONDOMINIO DI ROMA ANTICA: L’INSULA

Il condominio romano, nel periodo del regno ed in seguito della repubblica, era chiamato insula perché in origine gli edifici erano staccati gli uni dagli altri e si ergevano all’orizzonte come vere e proprie isole, circondate dalla fiumana delle strade romane, sempre piene di persone. Con la crescita dell’Impero e l’aumento consequenziale di persone che volevano trasferirsi nella caput mundi, venne meno la caratteristica di costruire edifici circondati ai quattro lati da strade ma, anzi, si iniziarono a costruire palazzi sempre più interconnessi. Tanto che per arginare il fenomeno dei crolli degli stabili, proprio Nerone dovette approvare una legge con la quale si stabiliva che ogni condominio dovesse avere propri muri perimetrali e non potesse condividere la stessa struttura con altri edifici.

La poca stabilità dei condomini nell’antica Roma è facilmente imputabile ai palazzinari dell’epoca, che votati al maggior guadagno possibile, costruivano edifici a basso costo per aumentare il loro profitto. Si narra che proprio Crasso, uno degli esponenti del primo triunvirato, insieme a Cesare e Pompeo, avesse fatto fortuna comprando, subito dopo il crollo, intere aree dove fino a poco tempo prima sorgevano alti condomini, offrendo pochi sesterzi agli sfortunati proprietari.

Sembra proprio che dalla Roma antica poco sia cambiato. Le esigenze abitative  ed i comportamenti umani paiono simili, oggi come allora.

Le insulae (da dove viene il termine italiano “isolato”) rappresentavano l’abitazione tipica del popolo di Roma a partire dal IV sec. a.C., a fianco delle domus (l’abitazione del ceto più abbiente).

Si potrebbero paragonare, come già detto, ai nostri condomìni, in quanto più famiglie vi risiedevano e poiché erano sviluppate in altezza, fino a sei piani. I differenti piani denotavano la divisione sociale: la famiglia più benestante occupava il piano più basso e, man mano che si saliva in altezza, si apparteneva ad una classe meno agiata. Questo per più motivi: essendo costruite con materiali spesso scadenti, i crolli erano all’ordine del giorno, e ai piani più alti non arrivavano né la fognatura né l’acqua.

Naturalmente gli imprenditori edili cercavano di elevare in altezza questi stabili, per poter vendere di più e trarre un profitto maggiore. Augusto, come già detto, fu quindi costretto a porre il limite in altezza a 60 piedi, ovvero 20 metri. Limite non sempre rispettato: nel II sec. d.C. famosa è l’insula Felicles (citata anche dall’apologeta Tertulliano), di cui abbiamo già parlato, che era un vero e proprio grattacielo, che attirava l’attenzione di tutti, per la sua maestosità, a fianco del Pantheon e della Colonna Aurelia.

Spesso sovraffollate, in quanto il proprietario di un appartamento subaffittava singole stanze a più famiglie, un’insula poteva arrivare ad ospitare anche 200 persone!

Tutti i rifiuti venivano gettati di notte dalle finestre oppure messi in apposite cisterne, svuotate periodicamente dagli scoparii, gli spazzini di allora.

Si conta che a Roma, nel II sec. d.C., ci fossero circa 46.000 insulae contro 1.800 domus.

Insulae ravvicinate e fatiscenti, affollamento, sporcizia, crolli, rumori, malattie, risse, incendi: tanti erano i problemi in un’insula. Col passare dei secoli, queste problematiche hanno cominciato a far parte  della storia giuridica.

Il diritto romano conosceva una proprietà privata ereditata dal genitore e rimasta indivisa tra i fratelli (consortium). In età classica, invece, si svilupparono i concetti di proprietà comune e di divisione pro quota con ripartizione proporzionale dei diritti e degli obblighi con forme di tutela analoghe al diritto moderno (rei vindicatio partiaria).

Nel diritto romano, come detto, il consortium è stato  il primo tipo di comproprietà che si costituiva automaticamente alla morte del pater familias tra i più heredes sui, per il fatto stesso che il patrimonio ereditario restasse in comune tra di essi (consortium ercto non cito). Ogni consorte poteva infatti da solo non soltanto compiere atti di godimento e di gestione di cose comuni ma poteva anche disporne per l’intero. Ovviamente a ciascuno era fatta la possibilità di interporre veto. A porre fine a questo stato di indivisione interveniva l’actio familiae erciscundae. «Libertas omnibus rebus favorabilior est» «La libertà è fra tutte le cose la più degna di favore»(Gaio, 120-180 d.C)

Antichissimo istituto del diritto quiritario, di cui conosciamo le caratteristiche grazie al giurista Gaio (120-180 d.C circa), il consortium rappresentava la più antica forma di contitolarità di situazioni giuridiche soggettive.

L’espressione indicava, infatti, come detto, la situazione di comproprietà in cui venivano a trovarsi più fratelli alla morte del comune pater familias; il patrimonio familiare ereditato non veniva diviso, ma gestito in comune da filii, “attuando una sorta di società universale” (consortium fràtrum suòrum). In tal caso il diritto di ciascuno dei consòrtes non si considerava come rispondente ad una frazione ideale dei beni paterni, bensì come una contitolarità solidale sul patrimonio; tutti erano proprietari del tutto. Il consortium, attraverso una speciale legis actio, poteva essere anche posto in essere convenzionalmente tra coloro che avessero voluto porre in comune un complesso patrimoniale: in tal caso si parlava di consortium ad exemplum fratrum suorum.

Decaduto in età repubblicana, il consortium fu sostituito da un nuovo istituto, detto comunione o condominio
In età successiva, precisamente in età classica, pertanto, si parlò di communio che poteva essere volontaria (in vista ad esempio di un contratto consensuale di società che tra più persone si costituiva, esse compravano in comune certi beni oppure ne mettevano in comune altri già in proprietà esclusiva dell’uno o dell’altro dei soci). Più spesso poteva essere incidentale, determinandosi essa indipendentemente dalla volontà dei contitolari: nei casi di legato per vindicationem in favore di più legatari.

In questa communio, sorta, come detto, in età classica, ciascuno non era più titolare dell’intero, ma soltanto di una quota ideale che poteva alienare, sulla quale poteva costituire usufrutto e pegno, partecipare alle spese nella misura corrispondente alla propria quota e nella stessa misura faceva suoi i frutti. Pro quota rispondeva dei danni che la cosa comune avesse recato a terzi. Se si volevano apportare modifiche spettava a ciascuno dei contitolari lo ius prohibendi. Se un socius abbandonava la sua quota questa veniva acquistata da altri, da ciascuno in proporzione della quota spettantegli.

La manomissione di uno schiavo, ad esmpio, in comproprietà comportava che il servo avrebbe conseguito la libertà solamente quando ognuno avesse compiuto l’atto di affrancazione. Il comproprietario esercitava pro parte la rei vindicatio.

Allo scioglimento della comunione di proprietà era possibile giungere tramite l’actio communi dividundo, nella quale i ruoli delle parti non erano differenziati. Con una formula con adiudicatio, il giudice aggiudicava costituitivamente a talune parti o a tutte quante la proprietà esclusiva di cose comuni o di proporzioni di determinate cose comuni. Quando le cose erano indivisibili (nel caso di servitù, ad esempio) era necessario stabilire conguagli in denaro.

Communio, pertanto, era un termine indicante, in età classica, la contitolarità di diritti reali di godimento.
Tale istituto, che, come detto, affondava le sue origini nell’antico consòrtium èrcto non cìto, se ne differenziava per la rilevanza del concetto di quota, elaborato dai giuristi dell’età repubblicana: essa era intesa come frazione ideale del tutto, su cui gravava, nella proporzione fissata, il diritto di ciascuno dei condomini. Tale concetto di quota rilevava, oltre che in sede di divisione, anche per la distribuzione dei frutti, per il riparto delle spese e per il pagamento degli eventuali danni, nonché per gli atti di disposizione: ciascuno dei condomini poteva trasmettere la propria quota di proprietà. Il singolo condomino poteva agire in giudizio per difendere la sua quota dagli attacchi dei terzi, con una rei vindicatio partiaria che aveva ad oggetto unicamente la quota del tutto appartenente al condomino che agiva. Viceversa, per agli atti di disposizione della cosa nella sua totalità occorreva la volontà di tutti i condomini. Ciascun condomino poteva apportare le innovazioni sulla cosa comune, salva l’opposizione degli altri, attraverso l’esercizio dello ius prohibendi. Con lo ius prohibendi questi ponevano il veto all’innovazione, per ottenere o l’interruzione dell’opera o la distruzione di quanto già fatto. Solo in diritto giustinianeo si affermò esplicitamente la regola del consenso preventivo, con la conseguente scomparsa dello ius prohibendi.
Residuo dell’antico consortium ercto non cito fu l’istituto dello ius adcrescendi in base al quale in caso di rinuncia o di derelictio  di uno dei condomini, la sua quota non diveniva res nullius ma accresceva di diritto le quote degli altri comunisti.

Quanto ai rapporti interni tra i condomini, il diritto classico accordava le seguenti azioni al consorte che avesse avuto pretese nei confronti degli altri:

—l’actio pro socio;

—l’actio negotiorum gestorum;

—l’actio communi dividundo.

Ciascuno dei condomini poteva chiedere in qualsiasi momento la divisione della cosa comune; questa poteva aver luogo o d’accordo tra le parti (c.d. divisione volontaria) oppure giudizialmente, con la suddetta actio communi dividundo.

In diritto giustinianeo, la disciplina delineatasi in età classica subì alcune modifiche:
— il principio di prevalenza della maggioranza sulla minoranza, in origine ignorato, fu affermato da alcune costituzioni imperiali in relazione ad ipotesi di grave conflitto tra i condomini;
— in attuazione del principio del favor libertatis, si stabilì che la manomissione operata da un solo condomino fosse valida, salvo l’obbligo di risarcire gli altri condomini per il danno derivante dalla perdita del loro diritto sullo schiavo.

IL CONDOMINIO  NEL CODICE CIVILE DEL 1865

Per ciò che concerne, invece, la normativa, il primo codice civile del regno d’Italia, che conteneva una disciplina parziale del condominio, e contemplava alcuni articoli (nello specifico, soltanto due) che regolamentavano i diritti sulle parti strutturali di un caseggiato, e’stato  il codice civile del 1865. In questo primo codice civile dell’Italia unificata, mancavano, del tutto, articoli inerenti l’amministrazione, e soprattutto mancava qualsivoglia riferimento agli organi deliberanti, cioè l’assemblea condominiale. La prima normativa effettiva sul condominio, risale al 1934 dove la parte riguardante i diritti dei singoli è particolarmente curata.

IL CONDOMINIO NEL CODICE CIVILE ATTUALE

Il codice civile in uso, approvato nel 1942, non definisce il condominio, ma ne parla come un insieme di «beni, opere, installazioni, manufatti di qualunque genere che sono oggetto di proprietà comune≫ con la precisazione ≪se il contrario non risulta dal titolo».
Con il codice civile vigente, vengono, dunque, nitidamente distinti, sia concettualmente che giuridicamente, i beni comuni dai beni appartenenti esclusivamente ai singoli proprietari.

Esso  non è altro che una disciplina di applicazione delle norme della comunione (artt.1100-1116 c.c.) ai fabbricati contenuta nei successivi artt.1117-1139 c.c.

Tale disciplina normativa, oggi come oggi, risulta indubbiamente scarna, incompleta, anche e soprattutto se si pensa, in oramai ottant’anni, che sviluppo hanno avuto i fabbricati condominiali nella realtà dell’Italia.

Sarebbe quindi auspicabile, se non proprio una codificazione, quanto meno una redazione di un testo unico di un diritto che, per la sua enorme complessità e vastità (abbraccia il diritto civile, penale ed amministrativo, oltre ad essere interessato da un’abbondantissima produzione giurisprudenziale), possa così, finalmente, conquistare una sua dignità, considerato che oggi, forse, esso è ancora considerato un diritto “bagattellare”, il che è, indubbiamente, una sua concezione errata, falsa e fuorviante.

Ma, volendo concludere, con palmare evidenza, ciò che ci si auspica ancor maggiormente è una definitiva armonizzazione della disciplina normativa dell’esercizio dell’attività dell’amministratore condominiale che, indubbiamente, gioca un ruolo fondamentale nel miglior funzionamento della vita condominiale, proprio in una nazione come la nostra che vanta il maggior numero, in Europa, di fabbricati condominiali.

IL CONDOMINIO NEL CODICE CIVILE ATTUALE

Il codice civile in uso, approvato nel 1942, non definisce il condominio, ma ne parla come un insieme di «beni, opere, installazioni, manufatti di qualunque genere che sono oggetto di proprietà comune≫ con la precisazione ≪se il contrario non risulta dal titolo».
Con il codice civile vigente, vengono, dunque, nitidamente distinti, sia concettualmente che giuridicamente, i beni comuni dai beni appartenenti esclusivamente ai singoli proprietari.

Esso  non è altro che una disciplina di applicazione delle norme della comunione (artt.1100-1116 c.c.) ai fabbricati contenuta nei successivi artt.1117-1139 c.c.

Tale disciplina normativa, oggi come oggi, risulta indubbiamente scarna, incompleta, anche e soprattutto se si pensa, in oramai ottant’anni, che sviluppo hanno avuto i fabbricati condominiali nella realtà dell’Italia.

Sarebbe auspicabile, quindi, se non proprio una codificazione, quanto meno una redazione di un testo unico di un diritto che, per la sua enorme complessità e vastità (abbraccia il diritto civile, penale ed amministrativo, oltre ad essere interessato da un’abbondantissima produzione giurisprudenziale), possa così, finalmente, conquistare una sua dignità, considerato che oggi, forse, esso è ancora considerato un diritto “bagattellare”, il che è, indubbiamente, una sua concezione errata, falsa e fuorviante.

Ma, volendo concludere, con palmare evidenza, ciò che ci si auspica ancor maggiormente è una definitiva armonizzazione della disciplina normativa dell’esercizio dell’attività dell’amministratore condominiale che, indubbiamente, gioca un ruolo fondamentale nel miglior funzionamento della vita condominiale, proprio in una nazione come la nostra che vanta il maggior numero, in Europa, di fabbricati condominiali.

1.2 Diritti reali e proprietà

I diritti reali rappresentano un pilastro fondamentale del diritto civile, poiché stabiliscono un legame diretto tra una persona e un bene. Essi garantiscono un potere giuridico pieno o limitato su un oggetto, solitamente un bene immobile. I diritti reali nascono e si estinguono secondo precise regole normative.

Si distinguono dai diritti di obbligazione per la loro efficacia erga omnes, cioè opponibile a chiunque. Vengono iscritti nei registri pubblici per rendere ufficiale il legame tra soggetto e bene. Hanno una funzione sociale ed economica importante, in quanto tutelano la stabilità e la certezza nei rapporti patrimoniali.

Questo articolo approfondisce le differenze tra i principali diritti reali, la loro applicazione concreta, i vantaggi e i limiti di ciascuna categoria I diritti reali si riconoscono in due grandi gruppi, diversi per natura e finalità:

• diritti reali di godimento, che attribuiscono al titolare il potere di utilizzare direttamente il bene. I più noti sono la proprietà, l’usufrutto, l’uso, l’abitazione e la servitù;
• diritti reali di garanzia; che .servono a tutelare un credito. Il creditore ha diritto di rivalersi sul bene dato in garanzia.

Il diritto reale ha effetto assoluto. Tutti sono tenuti a rispettarlo, anche chi non ne è a conoscenza. Il diritto si trasferisce, si acquista o si estingue solo attraverso atti giuridici precisi, spesso scritti. Ogni diritto reale è soggetto a limiti imposti dalla legge o dalla volontà delle parti. L’efficacia e l’opponibilità lo rendono uno strumento fondamentale per regolare i rapporti patrimoniali. Il diritto di proprietà è il più completo tra i diritti reali. Consente di godere e disporre liberamente del bene. Il proprietario può vendere, donare, affittare, modificare o distruggere il bene, nei limiti della legge. Questo diritto, tuttavia, non è illimitato. Deve rispettare norme urbanistiche, ambientali, condominiali e di pubblica utilità.

Il proprietario può vedersi espropriato del bene per motivi di interesse pubblico, previa indennità. Nel condominio, la proprietà privata coesiste con la proprietà comune e segue regole specifiche. L’acquisto della proprietà può avvenire tramite contratto, usucapione, successione o accessione. Le controversie sulla proprietà vengono risolte con azioni specifiche, come la rivendicazione o il negatorio. La proprietà è spesso oggetto di garanzia, come l’ipoteca, senza che ciò tolga il possesso al titolare. L’usufrutto è un diritto reale di godimento che consente l’uso di un bene di proprietà altrui. L’usufruttuario può trarne utilità e raccoglierne i frutti, senza alterarne la sostanza. È un diritto temporaneo. Di solito dura fino alla morte dell’usufruttuario o per un tempo determinato. L’usufrutto può riguardare beni mobili o immobili, interi patrimoni o singoli diritti.

Chi lo esercita deve conservare il bene e restituirlo alla scadenza nello stato in cui lo ha ricevuto. L’usufruttuario ha obblighi precisi: inventario iniziale, cauzione e manutenzione ordinaria. Il nudo proprietario mantiene la titolarità del bene, ma non può usarlo direttamente. Il diritto si estingue per scadenza, rinuncia, morte o perimento del bene. L’usufrutto può essere ceduto, ma non trasmesso agli eredi.

Servitù: vincoli permanenti tra fondi

La servitù è un diritto reale che impone un vincolo su un fondo, a favore di un altro. Il fondo che beneficia della servitù si chiama dominante, quello che la subisce è detto servente. È un diritto accessorio, cioè legato al fondo dominante e non alla persona del titolare.

La servitù può essere:

• positiva (passaggio, uso di acque);
• negativa (divieto di costruire).

Nasce per contratto, usucapione, testamento o destinazione del padre di famiglia.

Il proprietario del fondo servente deve tollerare l’uso imposto, senza subire danni gravi. Le servitù devono essere esercitate nel modo meno gravoso possibile per il fondo servente. Non possono modificarsi né ampliarsi senza accordo. Si estinguono per confusione, prescrizione, rinuncia o mutamento delle condizioni dei fondi. Uso e abitazione: diritti limitati e personali

I diritti di uso e di abitazione sono forme più limitate del diritto di usufrutto.

• il diritto d’uso permette di servirsi del bene e trarne frutti per i propri bisogni e quelli della famiglia;
• il diritto di abitazione consente di occupare una casa altrui per viverci con la famiglia.

Entrambi sono diritti personali e non cedibili a terzi, né per contratto né per successione. Sono strettamente legati alla persona titolare e cessano alla sua morte.

La durata è normalmente vitalizia, salvo accordi diversi. Non danno diritto alla locazione o subaffitto del bene. Il titolare deve usare il bene secondo destinazione e conservarlo in buono stato.
Si estinguono per rinuncia, morte, scadenza o cessazione della necessità.

Diritti reali di garanzia: tutela del credito attraverso i beni

I diritti reali di garanzia nascono per proteggere il creditore in caso di inadempimento del debitore. I principali sono il pegno e l’ipoteca. Entrambi danno al creditore il diritto di soddisfarsi sul bene.

Il pegno si costituisce su beni mobili o crediti. Il bene è consegnato al creditore o a un terzo. L’ipoteca si costituisce su beni immobili o mobili registrati, senza privare il debitore del possesso. Questi diritti seguono il bene anche se trasferito a terzi (effetto di seguire il bene). Il creditore ha un diritto di prelazione, cioè è preferito rispetto agli altri creditori.

La garanzia si estingue con il pagamento del debito, la rinuncia o la cancellazione dal registro. In caso di vendita coattiva, il creditore garantito viene soddisfatto con priorità. I diritti reali di garanzia devono risultare da atti scritti e spesso da iscrizione nei registri pubblici.

Possesso: rapporto di fatto con il bene

Il possesso non è un diritto reale in senso stretto, ma una situazione giuridica rilevante. Chi possiede un bene lo detiene come se ne fosse il proprietario, anche se non lo è. Il possesso può essere:

• di buona fede (convinzione legittima di essere proprietario);
• di mala fede.

Serve a tutelare chi ha il controllo del bene da atti arbitrari altrui. Il possessore può difendere il possesso con mezzi legali come la denunzia di nuova opera o di danno temuto. Il possesso è rilevante ai fini dell’usucapione, che consente l’acquisto della proprietà nel tempo.

Chi perde il possesso può agire con l’azione di reintegrazione o di spoglio. Il possesso può essere trasmesso o ceduto come un diritto. Esso viene tutelato anche contro il proprietario, se quest’ultimo agisce senza titolo.

Diritti reali: conclusioni e prospettive future

I diritti reali costituiscono un insieme di poteri stabili, riconosciuti e garantiti dall’ordinamento giuridico. Essi definiscono in modo chiaro il rapporto tra persone e beni, favorendo sicurezza nei rapporti giuridici. La distinzione tra godimento e garanzia consente di individuare il giusto strumento per ogni situazione patrimoniale.

Nonostante i vantaggi, i diritti reali sono soggetti a limiti legali, temporali e personali. È importante conoscere le caratteristiche di ciascun diritto per utilizzarlo in modo consapevole e strategico. Il futuro del diritto reale guarda anche alla digitalizzazione, alla proprietà intellettuale e alla sostenibilità. Resta fondamentale la capacità di adattare questi strumenti giuridici alle nuove esigenze della società. Per cittadini, imprese e istituzioni, comprendere i diritti reali è un passo cruciale verso una gestione responsabile dei beni.

1.3 Ente Condominiale

La natura giuridica della coesistenza di proprietà individuali ed enti comuni è stata oggetto di ampio dibattito in dottrina e giurisprudenza le quali spesso sono pervenute a conclusioni diverse e contrastanti.

L’orientamento minoritario della dottrina legale stabilisce che il condominio possiede una personalità giuridica, considerando il rapporto tra l‘amministratore condominiale e i condomini come parte di una struttura organica, e qualificando l’amministratore come un organo rappresentativo della collettività. Questo approccio è stato supportato dalla legge di riforma condominiale 11/12/2012, n. 220, che ha imposto all’amministratore l’obbligo di separare la gestione del patrimonio condominiale da quello personale proprio o di altri condomini.

Tuttavia, è stato contestato che la semplice co-titolarietà di beni destinati a uno scopo non è sufficiente per attribuire la personalità giuridica, e che le disposizioni relative al condominio non riconoscono esplicitamente tale personalità giuridica in suo favore.

Di conseguenza, il condominio è considerato un ente privo di personalità giuridica, e di conseguenza l’amministratore è qualificato come mandatario. 

Ciò implica l’esistenza di un rapporto di rappresentanza volontaria derivante da un mandato collettivo tra l’amministratore e i condomini. Pertanto, è necessario che il singolo condomino sia considerato sempre parte nella controversia tra il condominio e altri soggetti, anche se rappresentato ex mandato dall’amministratore.

Anche la giurisprudenza successiva ha continuato a ritenere che “nelle controversie aventi ad oggetto un diritto comune e non la sola gestione dei beni comuni l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini di poter agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né di intervenire nel giudizio. In cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore”[1].

Nonostante sembrasse chiara la direzione intrapresa dalla giurisprudenza di legittimità a fronte di un immutato quadro normativo non sono sopiti i dibattiti relativi alla legittimazione del singolo condomino di agire in giudizio, intervenire o impugnare una sentenza sfavorevole al condominio anche a fronte dell’inerzia o acquiescenza dell’amministratore. Di talché, si è resa necessaria un’ulteriore chiarezza da parte della Suprema Corte, riunita nella sua composizione più autorevole, che ha escluso l’attribuzione di personalità giuridica al condominio e ha ribadito la sua soggettività giuridica autonoma.

La Corte ha chiarito che la legittimazione del condominio si aggiunge a quella dei singoli condomini, i quali possiedono il potere di agire in giudizio e impugnare decisioni che coinvolgono diritti reali inerenti alle cose comuni, come tali necessariamente legati da un nesso di accessorietà e strumentalità con i beni di loro successiva proprietà. 

Viceversa è del condominio, in persona dell’amministratore, l’esclusiva legittimazione ad agire in giudizio o impugnare la sentenza quando in gioco vi siano interessi solo comuni, indifferenziati, attinenti non a diritti sui beni, bensì alla loro gestione[2].

[1] Cass. sent. del 18/01/2017 n. 29748; Cass. sent. del 09/11/2017 n. 26557; Cass. sent. del 06/08/2015 n. 16562.

[2] Cass. Sez. Un. Sent. de 18/04/2019 n. 10934.

1.4 Tipologie di Condominio

Il codice civile regola due casi: il condominio (art. 1117 c.c.) ed il c.d. “condominio orizzontale” che ha un riferimento generico dell’art. 1117 bis c.c.

Il codice non dice però in cosa consista il condominio perché parla della “proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari” che hanno alcune parti in comune.

Sappiamo quindi che sono in comproprietà, ad es., tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune e questa è l’essenza del condominio.

L’elenco comprende il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate. Questo elenco, che continua nell’art. 1117 c.c., non è tassativo ma esemplificativo: Cass. civ., Sez. II, 4/7/2022, n. 21077.

L’aspetto principale del condominio è l’obbligo di partecipare alle spese per il mantenimento dei beni comuni (art. 1123 c.c.).

Tipi di condominio: orizzontale, verticale e supercondominio

L’art. 1117 c.c. regola l’ipotesi normale di condominio, cioè di più appartamenti che si trovano nel medesimo edificio.

Secondo i giudici, visto il rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio alle proprietà singole, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente, se dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117 c.c.: Cass. civ., Sez. II, 4/7/2022, n. 21077.

Si parla invece di supercondominio, quando più condomini, tra loro autonomi, abbiano in comune alcuni beni o spazi, che vengono assoggettati a regime di condominialità,ad es. un giardino, un impianto unico di riscaldamento o una strada di accesso.

Un caso particolare di non condominio: la proiezione verticale

Se i proprietari esclusivi di terreni confinanti si accordano per costruirvi sopra un immobile, questo non darà luogo ad un condominio.

Il condominio ha infatti per presupposto che il terreno su cui sorge l’edificio sia in comproprietà.

Se invece sorge su terreni confinanti ma di proprietà distinte, ogni proprietario del suolo acquista la sola proprietà della parte di edificio che sorge in proiezione verticale sul proprio fondo.

La conseguenza è che anche le opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell’intero fabbricato (quali scale, androne, impianto di riscaldamento, ecc.) rientrano, in tutto o in parte, a seconda della loro collocazione, nella proprietà dell’uno o dell’altro.

L’unica alternativa qui è che si crei una “comunione incidentale di uso e di godimento”, comportante l’obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali. Così Cass. 15/11/2018, n. 29457.

 Le spese condominiali

Quando una parte dell’edificio è condominiale, tutti devono partecipare alle spese di manutenzione o ricostruzione, sia pure in proporzione ai millesimi.

Questo vale anche per il tetto, che è di tutti anche se copre gli appartamenti dell’ultimo piano.

Lo conferma la cassazione: ciò che rileva è la funzione di copertura, senza che si possa dire che solo i proprietari dei vani posti nella verticale sottostante alla zona da riparare siano tenuti alla relativa spesa, poiché non può ammettersi una ripartizione per zone di un medesimo tetto (7/10/2019, n. 24927).  

Le spese condominiali del condominio parziale

Pronunciandosi sul problema della divisione delle spese condominiali del condominio parziale, la cassazione ha detto che la regola è sempre la stessa. Infatti: “(ai) fini della corretta ripartizione delle spese tra i condomini di un edificio riguardanti, nella specie, il risanamento del pilastro quale elemento strutturale portante l’ intero complesso, troverà applicazione il criterio generale stabilito all’art. 1123 c.c., comma 1 secondo il quale tutti i condomini sono tenuti al pagamento pro quota”. Per la cassazione non vi è quindi il condominio parziale:

Qui viene infatti meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quella parte ex art. 1117 c.c.

La sentenza 22/11/2023, n. 32475 ha spiegato che: “il fondamento normativo che limita in tal senso la proprietà di cose, servizi ed impianti dell’edificio si rinviene nell’art. 1123 c.c., comma 3”.

Tutelare i propri diritti e la proprietà

Sia nel caso in cui l’assemblea condominiale adotti una delibera nulla sia nel caso che ne adotti una annullabile, è necessario procedere con solerzia all’impugnazione della delibera avanti il Tribunale. La legge infatti stabilisce un termine di 30 giorni per impugnare le delibere in caso di annullabilità.

Per poter tutelare i propri diritti di condomino si potrà avviare una mediazione civile che ha dei costi ridotti per poter tentare di raggiungere un accordo stragiudiziale. Questa è fondamentale perché svolge l’importante funzione di interrompere il decorso dei termini di decadenza dell’impugnazione della delibera salvando i diritti della persona.

Inoltre, questa procedura permette di raggiungere un accordo che ha lo stesso valore di una sentenza del tribunale.

Se questo accordo non fosse però possibile o le altre parti non volessero partecipare alla mediazione questa sarà comunque utile per il successivo giudizio civile in quanto il comportamento viene valutato al fine di condannare al pagamento delle spese di giudizio.

1.5 Limiti e obblighi di proprietà

 I limiti della proprietà ricavabili dal codice civile, che nel loro insieme e nella loro articolazione valgono a definire l’istituto in termini generali, possono essere ricondotti a due categorie:

Pause

• limiti imposti per ragioni di pubblico interesse
• limiti imposti per salvaguardare i concorrenti diritti degli altri soggetti privati

Limiti alla proprietà nell’interesse pubblico

La categoria dei limiti alla proprietà nell’interesse pubblico si è evoluta e articolata nel tempo, attraverso specifiche normative tese ad assicurare la realizzazione della funzione sociale prevista dall’articolo 42, comma 2, della Costituzione, sulla base della stretta connessione con la natura del bene che forma l’oggetto della proprietà.

Alle previsioni contenute nel codice civile e nella stessa Carta Costituzionale – come l’espropriazione per pubblica utilità (ex art. 42 e 834 c.c.), la requisizione e l’imposizione di vincoli per necessità pubbliche (art. 835 c.c.) – nel tempo, in base alla “natura del bene” oggetto della proprietà, nonchè della destinazione dello stesso e dell’esigenze di realizzazione dell’interesse pubblico, si sono aggiunti altri e più pregnanti limiti al godimento e all’esercizio del diritto di proprietà.

Principali limiti nell’interesse pubblico

Occorre menzionare, in tal senso:

• le leggi a presidio della tutela ambientale,
• le leggi volte a disciplinare l’attività di coltivazione, conservazione o l’esercizio di determinati beni che interessano la produzione nazionale,
• i vincoli imposti per il rispetto delle distanze legali delle costruzioni dalle c.d. “zone di rispetto” (strade, ferrovie, autostrade, ecc.),
• le servitù e le imposizioni sui fondi per assicurare l’utilità alla P.A. (per le linee telefoniche, i segnali stradali, le condutture elettriche, ecc.),
• i vincoli forestali e paesaggistici,
• i vincoli idrogeologici (artt. 866 e ss. c.c.),
• le particolari discipline dettate per le miniere, le cave, le torbiere e i fabbricati adibiti ad uso alberghiero.

Il legislatore ha previsto anche diverse condotte attive cui i privati possono o devono attenersi, come ad esempio la possibilità della formazione di consorzi tra proprietari, volontari o coattivi, per la bonifica integrale (857 c.c.), per la migliore utilizzazione delle acque (821 c.c.), per la ricomposizione fondiaria (850 c.c.).

Oltre ad evitare che il diritto soggettivo della proprietà non costituisca uno strumento di offesa nè un veicolo di danno, attraverso specifiche disposizioni (come il divieto degli atti emulativi ex art. 833 c.c.), il legislatore ha previsto anche una serie di ulteriori limiti finalizzati a salvaguardare gli interessi degli altri privati, che operano soprattutto nei rapporti c.d. di “vicinato” e che riguardano la proprietà immobiliare.

Il fine, com’è evidente, è quello di contemperare l’assolutezza del diritto del proprietario sulla propria res con l’analogo potere degli altri proprietari, in modo che la libertà di ciascuno non confligga con quella degli altri soggetti.

In linea di principio, il diritto di godere e disporre della propria res, da parte del proprietario, va contenuto entro i propri confini: tali “confini” rappresentano i limiti legali della proprietà, ne definiscono il contenuto circoscrivendo l’ambito in cui il diritto è tale rispetto a quello in cui non lo è più, poichè incide sul parallelo diritto altrui.

Principali limiti nell’interesse privato

I limiti relativi ai “diritti e doveri di vicinato” che interessano esclusivamente la proprietà immobiliare riguardano, in particolare:

• il rispetto delle distanze nelle costruzioni, nelle piantagioni, nell’escavazione di fossi o pozzi ecc. (artt. 873-899 c.c.),
• le prescrizioni sulle luci e sulle vedute, tese a consentire sia il passaggio della luce e dell’aria che la possibilità di affaccio ai vicini (artt. 900-907 c.c.),
• le norme in materia di stillicidio, che prevedono che il proprietario costruisca i tetti in modo che le acque piovane scolino sul suo terreno e non su quello dei vicini (art. 908 c.c.),
• le norme in materia di utilizzo delle acque private (artt. 909-922 c.c.),
• il divieto di immissioni (art. 844 c.c.).

Le immissioni

Un particolare approfondimento lo meritano le immissioni, che sono una delle principali fonti di contenzioso tra vicini.

Con riferimento ad esse, se è agevolmente spiegabile il divieto di ogni immissione materiale di cose o persone (facere in alienum), meno semplice risulta il vietare le cc.dd. “immissioni immateriali” che non sono conseguenza di una intrusione nella sfera altrui bensì di quanto ciascuno fa in casa propria ma che, per ovvi motivi (si pensi al fumo, al calore, ai rumori, ecc.), si diffonde inevitabilmente sulla proprietà vicina.

A tal proposito, il codice civile ha previsto, all’art. 844 c.c., che ciascun proprietario di un fondo non può impedire “le immissioni di fumo o di calore,e  le esalazioni “

L’accertamento del criterio della “normale tollerabilità” compete all’autorità giudiziaria, che vi provvede avendo riguardo alla condizione dei luoghi e contemperando le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà e degli usi.

A tal fine, giungono in soccorso numerose leggi speciali che prendono in considerazione le immissioni gassose, liquide, sonore, ecc.

Contemperamento degli interessi

Il codice del 1942, infatti, e, successivamente, la Carta Costituzionale (con la previsione del rinvio alla legge ordinaria per la disciplina dei modi di acquisto, di godimento e dei limiti alla proprietà), anzichè provvedere all’elencazione delle facoltà connesse al diritto sulla cosa, si sono preoccupati di indicarne espressamente i limiti, nell’ottica di un contemperamento dell’interesse privato con quello dei terzi e dell’intera collettività.

1.6 Personalità Giuridica del Condominio

Come noto, il Condominio è un ente di gestione, dotato di una capacità giuridica collettiva, legittimato a stipulare contratti ed esercitare diritti in nome proprio, il cui organo deliberante è costituito dall’assemblea condominiale e il cui rappresentante legale è l’amministratore nominato dai condomini.

Fatte le dovute premesse, con la sentenza n. 10934, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha affrontato l’annosa questione relativa alla personalità giuridica del condominio in relazione al potere del singolo condomino di esercitare in giudizio i diritti vantati sulle cose comuni. Problematica che la Corte aveva già affrontato – sempre con una pronuncia a Sezioni Unite – nel 2014 (cfr. sent. n. 19663/2014 infra).

Secondo la Corte, in via generale, non può negarsi la legittimazione alternativa individuale al singolo condomino quando si sia in presenza di cause introdotte da un condominio o da un terzo che incidano sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune.

Le Sezioni Unite nello specifico, accogliendo il ricorso incidentale depositato da una condomina che era rimasta contumace nei primi due gradi del giudizio, hanno ribadito innanzitutto l’ammissibilità dell’impugnazione, da parte del singolo condomino, della sentenza emessa nei confronti del condominio, non rilevando di fatto l’eventuale mancata impugnazione da parte dell’amministratore a nome del condominio, precisando che “se si riconoscesse al condominio la personalità giuridica, non potrà più essere il singolo condomino, ma appunto solo l’amministratore a nome del condomino, ad agire in via processuale per fare valere i diritti relativi alle parti comuni”.

L’assunto della Corte, già adottato in altri precedenti giurisprudenziali, era stato messo in discussione dalla sentenza n. 19663/2014 con cui i Giudici, nel riconoscere esclusivamente al Condominio – in persona dell’amministratore – il diritto a richiedere l’equa riparazione per eccessiva durata del processo, avevano messo in crisi il riconoscimento della personalità giuridica autonoma a favore del condominio.

Con la sentenza in commento, tuttavia, le Sezioni Unite non statuiscono in via definitiva sulla questione. Nonostante, infatti, le molte voci contrarie sia in dottrina che in giurisprudenza, ad oggi al Condominio non è riconosciuta piena ed effettiva personalità giuridica, ma solo nella forma “attenuata”: il singolo condomino potrà agire quale autonomo soggetto giuridico a fianco (o sostituendosi) del Condominio purché si tratti di diritti afferenti al regime della proprietà e ai diritti relativi a parti comuni del fabbricato che incidono sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune.

Cass., Sez. Unite Civ., 18 aprile 2019, n. 10934

1.7 Condominio Smart

Da oggi anche gli Amministratori di Condominio hanno a loro disposizione un utilissimo strumento per gestire le attività condominiali: un gestionale online per ottimizzare le mansioni, gestire le spese e rispettare tutte le scadenze. L’amministratore di condominio è una figura che riveste un ruolo di notevole importanza per la gestione e il corretto andamento di edifici, condomini e immobili. con  il rispetto di leggi ben precise, la responsabilità della gestione delle spese, la manutenzione ordinaria e straordinaria degli spazi comuni degli edifici.  

L’adozione di tecnologie digitali nei condomini porta a significativi miglioramenti gestionali, comunicativi e di sicurezza. La digitalizzazione aumenta l’efficienza energetica, economica, amministrativa e burocratica, unendo buona gestione ed efficienza energetica sotto il comune denominatore della tecnologia digitale. 

La digitalizzazione dei condomini comprende due processi principali:

• la trasformazione degli edifici in smart building tramite la domotica
• la semplificazione del lavoro degli amministratori.

 Questo implica la gestione e il coordinamento, attraverso piattaforme digitali, dei principali impianti condominiali. 

CAPITOLO 2/ L’Amministratore di Condominio

• Nomina

L’amministratore di condominio svolge un ruolo di estrema importanza nel garantire il corretto funzionamento e la manutenzione degli spazi comuni, nonché nell’amministrazione delle risorse finanziarie del condominio. 

La normativa e le procedure inerenti la sua nomina e la sua revoca, insieme alle responsabilità che deve assumere e alle procedure per il loro corretto svolgimento, sono disciplinate dal Codice Civile. La prima questione da considerare quando si deve nominare un amministratore di condominio è quella dei requisiti necessari che deve avere affinché possa assumere tale ruolo.

Ai sensi dell’articolo 71-bis del Codice Civile, è richiesto che il candidato sia:

• in pieno godimento di diritti civili e politici
• diplomato presso una scuola superiore di secondo grado
• mai stato condannato per reati, specialmente quelli inerenti l’incarico che deve ricoprire (es. falsa testimonianza, appropriazione indebita, calunnia) 
• non interdetto o inabilitato
• in regola con gli obblighi formativi. Infatti, a partire dal 9 ottobre 2014, in virtù del decreto ministeriale n.140/2014, è stato istituito l’obbligo per gli amministratori di condominio di partecipare a corsi di formazione continua; questo è un requisito importante, in quanto assicura che l’amministratore abbia una base di conoscenze adeguate per gestire correttamente l’intero condominio.

La procedura di nomina

Come definito dall’art. 1129 c. 1 c.c., vi è l’obbligo della nomina dell’amministratore di condominio se nell’edificio vi sono da almeno 9 condomini ; al di sotto di tale numero, e in tal caso si parla di condominio piccolo , la nomina diventa facoltativa.

La nomina dell’amministratore di condominio avviene in assemblea condominiale  che è l’organo decisionale principale per tutte le questioni relative al condominio, e sulla base di una maggioranza di voti. 

Convocazione dell’assemblea

La convocazione dell’assemblea può essere effettuata dal precedente amministratore o da due o più condomini, la cui quota di possesso cumulativa rappresenti almeno il 16,66% del valore totale dell’edificio (equivalente a 166,66 millesimi).

L’assemblea per la nomina dell’amministratore può essere:

• ordinaria in caso di mancato rinnovo dell’incarico di amministratore al termine del suo mandato annuale;
• straordinaria in caso di revoca dall’incarico di amministratore durante il corso del suo mandato, con conseguente nomina di un successore.

La maggioranza di voti

Ai sensi dell’art. 1136 c. 4 c.c. che rinvia al comma 2, la norma sul quorum inerente la nomina, la revoca e la conferma di un amministratore di condominio prevede la maggioranza di voti pari a 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti sia in prima che in seconda convocazione.

Inoltre, la modalità di voto – palese o segreto – può variare a seconda delle disposizioni del regolamento o delle preferenze dell’assemblea. 

Tuttavia, la procedura di voto deve essere chiara e trasparente, garantendo che ciascun condomino abbia l’opportunità di esprimere la propria preferenza in modo adeguato.

La nomina del Tribunale 

Nel caso in cui l’assemblea dei condomini non riesce a giungere a un accordo nella scelta dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1129 c. 1 c.c., può intervenire il Tribunale con una nomina giudiziale. 

Il procedimento avviene in questa modalità:

1. presentare al Tribunale un ricorso in cui si spieghino chiaramente le ragioni per cui l’assemblea non è riuscita a nominare l’amministratore. Queste ragioni possono variare, ma spesso coinvolgono divergenze di opinione o la mancanza di una maggioranza decisionale.
2. Dopo aver ricevuto il ricorso e valutate le ragioni fornite, il Tribunale emetterà un decreto di nomina di un amministratore. Questo decreto nominerà una persona idonea a svolgere l’incarico di amministratore condominiale. 

È importante notare che, sebbene il Tribunale emetta il decreto di nomina, questo può essere oggetto di impugnazione entro dieci giorni dalla sua pubblicazione. 

Gli eventuali dissensi od obiezioni da parte dei condomini o delle parti interessate possono essere presentati in questo periodo.

In assenza di dissensi e/od obiezioni, la persona nominata dovrà accettare l’incarico.

Accettazione della nomina

Sempre ai sensi dell’art. 1129 c. 2 c.c., quando un condomino viene eletto o designato come amministratore, è necessario che accetti ufficialmente l’incarico in modo da poter svolgere i suoi doveri in conformità con la legge e il regolamento condominiale. 

La procedura per l’accettazione della nomina di amministratore di condominio segue i seguenti passaggi:

1. Accettazione formale: Il condomino designato come amministratore deve rispondere formalmente alla nomina; di solito, questa accettazione avviene per iscritto attraverso un verbale in cui il condomino esprime la sua volontà di accettare l’incarico. La dichiarazione dovrebbe contenere informazioni quali nome, indirizzo, e la conferma dell’accettazione dell’incarico.
2. Registrazione: dopo aver ricevuto la dichiarazione di accettazione, l’assemblea condominiale deve riconoscerla e registrarla nei documenti ufficiali del condominio; questo atto serve a confermare la nomina e a stabilire formalmente l’amministratore come il rappresentante legale del condominio.
3. Adempimenti legali: una volta che l’accettazione è stata formalmente riconosciuta, l’amministratore assume ufficialmente le sue responsabilità; queste includono la gestione delle finanze del condominio, la convocazione e la conduzione delle assemblee, la manutenzione delle parti comuni e altre attività legate all’amministrazione condominiale.

Amministratore di condominio: quanto dura il suo incarico?

Secondo l’articolo 1129 del Codice Civile, l’incarico di un amministratore di condominio ha una durata pari a un anno, e questo contratto può essere rinnovato alla scadenza, a condizione che sia l’assemblea condominiale a votare per tale rinnovo.

L’assemblea condominiale tuttavia ha il potere di revocare l’incarico di un amministratore in qualsiasi momento, anche prima della scadenza del contratto. 

E le ragioni per cui un amministratore può essere revocato variano, ma di solito includono comportamenti scorretti o incompetenza nell’amministrazione delle questioni condominiali. 

Una volta revocato l’incarico di un amministratore di condominio, l’assemblea condominiale dovrà procedere alla nomina del suo successore. 

Questa nuova nomina può essere effettuata durante la stessa assemblea in cui avviene la revoca o in un’assemblea successiva. 

In genere, la nomina del successore richiede una maggioranza dei voti dei condomini presenti in assemblea. 

È importante assicurarsi che il nuovo amministratore abbia le competenze e l’esperienza necessarie per gestire in modo efficace le questioni condominiali.

Amministratore di condominio: compatibilità con altri lavori

Solitamente la persona che assume l’incarico di amministratore di condominio svolge altre professioni, e questo può sollevare il problema della compatibilità.

Ci sono infatti alcune professioni che possono essere svolte in contemporanea, mentre altre no.

Ad esempio, la professione di avvocato è compatibile con l’esercizio dell’attività di amministratore di condominio; compatibilità confermata dal Consiglio Nazionale Forense con un parere datato 20 febbraio 2013.

Anche il commercialista, il geometra e il ragioniere possono assumere l’incarico di amministratore di condominio. 

Tuttavia, l’attività di agente immobiliare è l’unica incompatibile con quella di amministratore di condominio. 

Questa incompatibilità è stata chiaramente stabilita dal Ministero dello Sviluppo Economico in risposta a un’istanza presentata da un’associazione di amministratori e revisori contabili il 22 maggio 2019. In base al nuovo articolo 5, comma 3, della legge n. 39 del 1989:

“Si conferma l’incompatibilità tra l’attività di agente immobiliare e quella di amministratore condominiale, sia quando quest’ultima viene considerata come una professione intellettuale legata allo stesso settore merceologico in cui si esercita la mediazione sia quando si considera l’aspetto imprenditoriale della rappresentanza di beni appartenenti allo stesso settore merceologico. Si tratta in ogni caso di un evidente conflitto di interessi per il mediatore immobiliare, che gestisce contemporaneamente la compravendita di un immobile per il proprio cliente e ne amministra gli affari per conto del condominio”.

• Revoca e incompatibilità

L’Assemblea dei condomini può revocare in ogni tempo l’amministratore con una maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i 500 millesimi del valore dell’edificio o con le modalità stabilite dal regolamento di condominio. È quindi pacifico che ciò possa avvenire sempre e per qualsiasi ragione. La giurisprudenza anche di recente ha ribadito che quello de l’amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità delle disposizioni sul mandato nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini”.

Come qualunque altro mandatario   l’amministratore è quindi tenuto ad eseguire l’incarico con la diligenza del buon padre di famiglia; egli è tenuto a comunicare al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare il venir meno del rapporto[4] ed è chiamato a rendere conto del suo operato . Nel contempo però, gli devono essere forniti dal mandante i mezzi necessari per l’assolvimento dell’incarico, ha diritto al rimborso delle spese anticipate ed al compenso pattuito.

Il rapporto poi, può cessare per rinuncia del mandatario o per revoca del mandante.

Non tutte le norme riguardanti il mandato però, sono applicabili anche al rapporto tra il Condominio ed il suo amministratore; questo in ragione del carattere speciale della normativa condominiale.

A tal riguardo basti pensare alla non irrevocabilità del mandato dell’amministratore di condominio (la cui durata è di un anno), mentre qualche dubbio potrebbe porsi circa l’applicabilità in ambito condominiale dell’art. 1724 c.c. che prevede la revoca tacita del mandatario quale conseguenza della nomina di un altro per lo stesso affare.

A ben vedere però, la previsione di specifiche maggioranze assembleari per la nomina e la revoca dell’amministratore non escluderebbe la possibilità di una revoca tacita,ammessa dalla stessa giurisprudenza. Questa, seppur non chiaramente esplicitata nel verbale di assemblea, potrebbe quindi conseguire direttamente dalla nomina di un nuovo amministratore, considerato che le maggioranze richieste per la validità della delibera di revoca, così come di quella di nomina del nuovo amministratore, sarebbero le medesime.

Non sarebbe neanche necessario che il deliberato assembleare chiarisca che la nomina del nuovo amministratore non sia in aggiunta a quello già in carica, posto che per l’amministrazione condominiale non appare configurabile un mandato collettivo (fattispecie differente dall’incarico di amministratore di condominio conferito ad una società).

 Rilevanza dei motivi e del momento della revoca

Se quindi non sembrano esserci limiti alla possibilità di revoca da parte dell’Assemblea, sono tutt’altro che irrilevanti i motividella stessa, dovendosi distinguere a seconda che vi sia o meno una giusta causa: e questo sebbene, secondo la S.C.,  “la revoca dell’amministratore non richieda la sussistenza di una giusta causa“.

Bisogna poi distinguere a seconda che la revoca sia anticipata rispetto alla conclusione del mandato o si configuri come mancata riconferma, a conclusione dell’anno di amministrazione. Se non sembra vi siano dubbi sul fatto che la revoca o mancata riconferma dell’amministratore a conclusione dell’esercizio non richieda motivazioni particolari e non legittimi alcuna richiesta risarcitoria da parte dell’amministratore non riconfermato, diverso appare il caso di una revoca anticipata in corso di esercizio.

Diritto dell’amministratore revocato al rimborso delle spese anticipate ed al compenso

L’amministratore di Condominio, così come qualsiasi altro mandatario, ha diritto al compenso pattuito; ha diritto ad essere rimborsato di tutte le anticipazioni fatte nell’interesse e per conto del Condominio, ma ha altresì diritto ad essere risarcito dei danni subiti in conseguenza dell’incarico.

Con specifico riferimento al diritto al rimborso delle anticipazioni fatte nell’interesse del Condominio, la S.C. ha rimarcato che “il credito dell’amministratore di Condominio per le anticipazioni delle spese da lui sostenute non può ritenersi provato in mancanza di una regolare contabilità” che, sebbene non caratterizzata dal rigore formale dei bilanci societari, “deve essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, così da rendere possibile l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale del bilancio consuntivo“.

Quindi anche detto diritto è subordinato all’esecuzione diligente dell’incarico.

A tal riguardo il Tribunale di Salerno con una recentissima pronuncia dell’aprile 2022, richiamando la giurisprudenza consolidata della Cassazione, ha rimarcato il valore del Bilancio consuntivo e le conseguenze della sua approvazione da parte dell’assemblea.

In particolare il giudice, da un lato ha ricordato che il bilancio deve rendere conto delle spese anticipate dall’amministratore e, dall’altro, che la delibera di approvazione del medesimo vale come riconoscimento di debito in relazione alle poste passive specificamente indicate. Per tale ragione, nel caso di specie, considerato come il codice imponga all’amministratore la presentazione del bilancio e questo, secondo la S.C., debba necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate e delle uscite e del saldo finale, in assenza di un bilancio regolarmente approvato e risultato irregolare, non solo non è stato riconosciuto all’amministratore il diritto al compenso ma neanche quello al rimborso delle somme che assumeva di avere anticipato. 

Quanto al diritto al compenso, la previsione di cui all’art. 1720 c.c. non comporta che l’amministratore abbia sempre e comunque diritto al compenso per l’intero anno di gestione.

Tale diritto infatti, trova una limitazione quantitativa in caso di revoca prima della conclusione dell’anno di gestione: in tal caso, oltre al rimborso delle eventuali anticipazioni (sempre che vi siano le condizioni di cui sopra) l’amministratore avrà contrattualmente diritto solo al compenso per il periodo maturato sino alla data della revoca, salvo quello per l’attività svolta in regime di prorogatio di cui si dirà appresso.

Il diritto al compenso per i mesi successivi alla revoca configurerebbe infatti un’ipotesi di “danno da mancato guadagno”, il cui diritto (risarcitorio) presuppone una responsabilità in capo al Condominio.  In tal caso, considerato che il mandato conferito all’amministratore è a titolo oneroso e per un tempo determinato, secondo la regola generale il mandante/Condominio sarebbe obbligato a risarcire i danni all’amministratore in caso di revoca anticipata, sempre che questa, come detto, non sia determinata da una giusta causa.

Bisogna quindi distinguere a seconda delle ragioni che hanno portato l’Assemblea a revocare l’amministratore.

L’assenza di una giusta causa, infatti, comporterebbe il mancato rispetto delle norme di correttezza che devono intercorrere nell’ambito di tutti i rapporti negoziali e, come tale, legittimerebbe il diritto dell’amministratore al risarcimento dei danni da parte del Condominio, che immotivatamente o per futili motivi lo abbia revocato prima della scadenza del mandato.  La S.C. di recente ha confermato detto principio, reputando indicativamente ravvisabile una giusta causa in quelle ipotesi per le quali la legge prevede la possibilità di revoca giudiziale [20]. In tali casi appare pacifico che gravi sull’amministratore che lamenta un danno, l’onere della prova sia del pregiudizio patito che della sua riconducibilità causale alla revoca anticipata da parte dell’assemblea.

Oltre a ciò, in caso di revoca senza giusta causa l’amministratore conserva il diritto al compenso sino alla revoca, o meglio, sino alla nomina del nuovo amministratore, posto che fino a quel momento l’amministratore revocato continuerà ad esercitare in regime di prorogatio i compiti di amministrazione ordinaria e quelli urgenti ed improcrastinabili.

Revoca dell’amministratore giudiziario

In un caso tuttavia la Cassazione ha negato all’amministratore il diritto (risarcitorio) al mancato guadagno conseguente ad una revoca assembleare: ovvero nel caso di un amministratore giudiziario al quale l’Assemblea, dopo pochi mesi dalla nomina del Tribunale, aveva preferito un amministratore di sua fiducia

Detta pronuncia è solo apparentemente in contrasto con l’orientamento citato. Infatti, si rammenti che la nomina giudiziaria dell’amministratore ha carattere meramente sussidiario, intervenendo solo nel caso in cui l’Assemblea si sia dimostrata incapace di svolgere il proprio ruolo.

Alla luce della citata pronuncia una richiesta risarcitoria da parte dell’amministratore giudiziario non potrebbe avere quale fondamento il modesto lasso di tempo intercorso tra la nomina giudiziaria e la revoca assembleare, posto che, come ricordato dalla S.C.,con la nomina di un nuovo amministratore di suo gradimento l’Assemblea avrebbe semplicemente dato concreta dimostrazione della riacquisita capacità di svolgere il suo ruolo.  Pertanto la richiesta risarcitoria formulata dall’amministratore giudiziario revocato dall’assemblea dovrebbe avere i medesimi presupposti, in termini di violazione delle norme di correttezza e fatti costitutivi del danno patito, di una richiesta risarcitoria formulata da un amministratore di nomina assembleare.

La S.C. ha quindi ribadito che quanto al diritto al compenso ed al risarcimento danni non possono operarsi distinzioni tra amministratori di nomina assembleare e amministratori giudiziari.

Revoca per giusta causa e risarcimento danni

Come detto, bisogna distinguere se le motivazioni della revoca configurino o meno un comportamento illecito dell’amministratore ed un suo inadempimento.

Nel caso in cui la giusta causa sia rappresentata dall’inadempimento dell’amministratore, considerato il carattere sinallagmatico del rapporto, non solo il Condominio avrebbe diritto al risarcimento dei danni causatigli dall’amministratore, ma quest’ultimo potrebbe vedere compromesso il suo diritto al compenso. Questo, infatti, ha quale presupposto l’adempimento dell’amministratore alle sue obbligazioni. 

A tal riguardo la S.C., nella ordinanza sopra citata, ha affermato che una giusta causadi revoca (escludente il diritto al risarcimento dei danni da parte dell’amministratore) è  indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico.

In tal caso, secondo le regole generali in tema di ripartizione dell’onere della prova , così come affermate dalle SS.UU. della Cassazione ,  il Condominio dovrebbe fornire prova dei motivi della revoca, permanendo in capo all’amministratore che rivendichi il diritto al compenso, l’onere di provare il proprio adempimento o, in difetto, l’imputabilità del proprio inadempimento a fatti a lui non ascrivibili ed eventualmente imputabili ai condomini, che con il loro comportamento hanno precluso l’assolvimento regolare del mandato da parte sua.

Ove poi il Condominio o qualche condomino richieda anche il risarcimento dei danni, sarà chi lamenta un danno a dover fornire prova dello stesso e della sua riconducibilità al comportamento dell’amministratore.

Si reputa infatti che la legittimazione processuale per l’azione risarcitoria nei confronti dell’amministratore sia non solo del Condominio, in persona del suo nuovo amministratore, ma anche di qualsiasi condomino, dato che quello di amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità delle disposizioni sul mandato nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini”

Anche in presenza di una giusta causa, però, la revocadell’amministratore non è mai automatica. Basti pensare al caso in cui la maggioranza dei condomini non condivida le censure che uno o più condomini muovono all’operato dell’amministratore, così come al caso in cui l’Assemblea non riesca a raggiungere le maggioranze necessarie.

L’Assemblea dei condomini è certo sovrana, ma sempre che non sia leso il diritto del singolo, riconosciuto e tutelato dal legislatore. In tal caso il singolo condomino potrà far valere il proprio diritto anche in assenza di deliberato assembleare o in presenza di un deliberato di senso contrario.

Revoca giudiziale diretta o previa assemblea

Dal tenore dell’art. 1129 c.c. poi, sembrerebbe doversi distinguere tra casi in cui il singolo condominio potrebbe rivolgersi direttamente all’autorità giudiziaria e casi in cui potrebbe farlo solo dopo il ricorso infruttuoso all’Assemblea.

Infatti, da un lato è previsto che la revoca può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino nel caso in cui l’amministratore non abbia dato tempestiva notizia all’assemblea di una citazione o di un provvedimento che abbia un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni , ovvero in caso di gravi irregolarità[30]; dall’altro, in caso di gravi irregolarità fiscali o di mancata apertura ed utilizzazione del conto condominiale, è prevista sia la possibilità di chiedere anche singolarmente l’intervento dell’Assemblea “per far cessare la violazione e chiedere la revoca dell’amministratore”, che di rivolgersi all’autorità giudiziaria ove l’assemblea non revochi l’amministratore.

Quest’ultima norma potrebbe far nascere qualche dubbio interpretativo. 

Se da un lato la norma è chiara nel prevedere che la convocazione dell’Assemblea debba necessariamente avvenire anche su iniziativa di un solo condominio in deroga con quanto stabilito in linea generale dall’art.66 d. att. c.c., dall’altro sembra operare una gradazione nei comportamenti illeciti dell’amministratore prevedendo un passaggio ulteriore a carico del singolo, cui sarebbe precluso il ricorso immediato all’autorità giudiziaria se non a seguito dell’infruttuoso esperimento di un tentativo stragiudiziale che ponga fine al comportamento scorretto dell’amministratore.

Un’altra particolarità è rappresentata dal fatto che il singolo non solo deve chiedere all’amministratore la convocazione di un’assemblea straordinaria, ma questa deve avere all’ordine del giorno sia la revoca dell’amministratore (che non ha aperto o non utilizza il conto condominiale o ha commesso gravi irregolarità fiscali) che la cessazione di questi comportamenti da parte dell’amministratore.

Il legislatore, in sostanza, per dette specifiche ipotesi ha imposto al singolo condomino di tentare preliminarmente una soluzione bonaria e assembleare del problema, sollecitando un intervento del massimo organo condominiale, che imponga all’amministratore di porre fine ai predetti comportamenti, pena la sua revoca.

Si reputa che nel caso in oggetto, posto che le gravi irregolarità fiscali possono essere fonte di danni per il Condominio e per ogni singolo condomino, l’amministratore sia tenuto al loro risarcimento anche in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, trattandosi di diritti distinti, suscettibili di distinte domande giudiziali.

Revoca e prorogatio imperi

Nel caso in cui poi l’Assemblea raggiunga il quorum necessario della maggioranza degli intervenuti e dei 501 millesimi per la revoca dell’amministratore, ma poi non trovi l’accordo per la nomina del suo sostituto, l’amministratore rimarrà in carica in regime di prorogatio imperi fintanto che l’Assemblea (o il giudice) non nomini un nuovo amministratore. 

Come ricordato dalla Suprema Corte, questo istituto “trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità” ed è applicabile in ogni caso in cui il Condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, come nell’ipotesi di scadenza o di dimissioni, ma anche in caso di revoca, così come anche in quello di annullamento per illegittimità della delibera di nomina.  Anche in caso di revoca, quindi non può esserci una cessazione immediata dell’attività dell’amministratore.

Controverso in giurisprudenza è se lo svolgimento di attività in questa fase sia o meno espressione di una persistenza dell’incarico. Infatti, nell’ipotesi dell’amministratore in prorogatio, quale che sia la ragione della stessa (revoca, dimissioni o scadenza del mandato), è dibattuto se sia ammissibile l’instaurazione della procedura di revoca giudiziaria.

Secondo una prima tesi sarebbe sempre ammissibile la revoca giudiziale dell’amministratore; e questo anche nell’ipotesi che l’amministratore operi in regime di prorogatio. La ratio sarebbe da rinvenirsi nell’opportunità di un controllo giudiziale dell’attività dell’amministratore anche in detta fase.

Sul punto appare invece prevalente e maggiormente condivisibile la tesi contraria, sostenuta da diversi Tribunali   e ribadita di recente anche dalla Corte d’Appello di Lecce che, ponendo l’accento sul fatto che l’amministratore in prorogatio è già cessato dalla carica (pur continuando ad esercitare attività sino alla nomina di un nuovo amministratore, per le ragioni rimarcate dalla citata S.C.), ritiene che in caso di prorogatio i condomini possano rivolgersi all’autorità giudiziale solo per la nomina di un nuovo amministratore, ritenendo invece inammissibile una domanda di revoca.

Sebbene, infatti, appaia corretto ed incontestabile che un controllo giudiziale sull’attività dell’amministratore sia sempre ammissibile, nel contempo appare corretto doversi distinguere tra un’azione avente ad oggetto la revoca dell’amministratore (seppur fondata sull’accertamento dei casi di mala gestio previsti dalla norma) e quella tesa all’accertamento dell’inadempimento dell’amministratore e delle sue responsabilità. Mentre quest’ultima appare sempre ammissibile (anche nei confronti dell’amministratore in regime di prorogatio), la prima, proprio in quanto tesa alla revoca del mandato, avrebbe quale presupposto la persistenza di un mandato, difficilmente ipotizzabile in caso di scadenza del medesimo, dimissioni o revoca assembleare. Quindi, in caso di amministratore in prorogatio, appare corretto il ricorso alla procedura ex art.1105 c.c. per la sola nomina di un amministratore giudiziario e sempre e solo ove l’Assemblea non sia riuscita a nominare il nuovo amministratore.  

Altra questione, poi, è se l’amministratore giudiziario sia revocabile dall’Assemblea o solo dal Tribunale.

La giurisprudenza, non pare avere dubbi in proposito: “l’amministratore nominato dal tribunale ex art.1129 1° co. C.C., in sostituzione dell’assemblea che non vi provvede, non riveste la qualità di ausiliario del giudice, né muta la propria posizione rispetto ai condomini, con i quali instaura, benché designato dall’autorità giudiziaria, un rapporto di mandato”. Questo rileva anche sotto il profilo del compenso che, sempre secondo la Suprema Corte, “rimane regolato dall’art.1709 c.c.”.

Pertanto, così come la nomina dell’amministratore anche la sua revoca può avvenire sia da parte dell’Assemblea che da parte dell’autorità giudiziaria e così come il giudice può revocare un amministratore nominato dall’assemblea, altrettanto può fare l’assemblea nei confronti di un amministratore giudiziario.

La mediazione quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale di revoca

Altra questione è se l’azione per la revoca (così come per la nomina dell’amministratore giudiziario) sia improcedibile ove non venga esperita preliminarmente la procedura di mediazione.

Ai sensi del D.l.vo n. 28/2010 “chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di Condominio […] è tenuto preliminarmente ad esperire il procedimento di mediazione”.

Con la riforma del Condominio, il legislatore ha poi introdotto l’art. 71quater d.att. C.C., il quale al comma 1 precisa che per controversie in materia di condominio ai sensi dell’art.5 comma 1 del D.Lgs. n.28/2010 si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III titolo VII capo II del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice..

Considerato quindi che le responsabilità e gli obblighi dell’amministratore (la cui violazione legittima la sua revoca) sono disciplinati da articoli rientranti all’interno del citato capo del Codice Civile, parrebbe quasi scontato l’obbligo all’esperimento preliminare della procedura di mediazione.

Ai sensi dell’art.64 d. att. poi, “sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’11° comma dell’art.1129 e dal 4° comma dell’art.1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di 10 gg. dalla notificazione o dalla comunicazione”.

La procedura appare chiara. Si tratta, infatti, di uno di quei casi di procedimento in camera di consiglio, disciplinato dagli artt.737 e ss. c.p.c.

Dal tenore della norma si può ritenere che in questo procedimento il contraddittore sia l’amministratore e non il Condominio, ragion per cui lo stesso dovrà essere convocato personalmente e non quale legale rappresentante del Condominio: e questo in quanto chiamato a contraddire in merito a “gravi irregolarità” nella sua gestione del Condominio.

Conferma di ciò si trova anche nella norma che disciplina le spese del procedimento, che riconosce al ricorrente vittorioso solo un diritto di rivalsa nei confronti del Condominio (quindi pacificamente non parte dal processo).

Se quindi risulta indiscutibile l’assenza di una controversia tra il singolo condomino ed il Condominio, il fatto che l’amministratore debba difendere il proprio operato in giudizio potrebbe far propendere per la tesi della sussistenza di una controversia tra il ricorrente e l’amministratore; una controversia che avrebbe ad oggetto proprio l’accertamento delle gravi irregolarità dell’amministratore per le quali è stata chiesta la sua revoca.

Il dubbio circa la sussistenza dell’obbligo alla mediazione a pena di improcedibilità è strettamente connesso alla natura del procedimento di revoca ed in particolare, al suo carattere contenzioso o non contenzioso.

Mentre l’art.71 quater d.att.C.C., introdotto dalla L.11.12.2012 n.220, sembra far propendere per la tesi della sussistenza di un obbligo alla mediazione, qualche dubbio nasce dalla lettura dell’art.5 comma 4 del D.Lgs. n.28/2010 che prevede che il comma 1bis (quello per intenderci che prevede l’esperimento della procedura di mediazione quale condizione di procedibilità della domanda in materia di condominio) “non si applica  nei procedimenti in camera di consiglio”, tra i quali come detto rientra proprio quello relativo alla revoca giudiziale dell’amministratore.

Il contrasto normativo è stato evidenziato dalla Cassazione.  Ciò che però nell’occasione la S.C. non ha chiarito è se il contrasto sia frutto di un abbaglio del legislatore e se la contraddizione debba essere risolta utilizzando il criterio della successione delle leggi nel tempo.

Seguendo la regola per cui in caso di norme incompatibili la norma più recente prevale su quella più datata, dovrebbe ritenersi che l’art.71quater d. att. C. C.  abbia implicitamente abrogato l’art.5 D.Lgs. n.28/2010  nella parte in cui esclude l’obbligo alla mediazione per i procedimenti in camera di consiglio, con conseguente improcedibilità della domanda giudiziale di revoca dell’amministratore di condominio, in caso di mancato esperimento della procedura di mediazione. Questo è il criterio seguito da parte della giurisprudenza di merito.

Ma il presupposto per l’applicazione del criterio di cui sopra è che le norme in conflitto disciplinino la medesima fattispecie.

Ben diversa sarebbe invece la conclusione, ove tra le norme in conflitto non vi sia una relazione di incompatibilità ma di specialità. In tal caso infatti, sarebbe la norma speciale a prevalere sulla norma generale, che riprenderebbe tutto il proprio vigore nei casi non rientranti nella species disciplinata dalla norma di portata più limitata.

Di questo avviso è la Corte d’Appello di Palermo, che con una sentenza del 29.06.2018 ha ritenuto non sussistere la condizione di procedibilità per la domanda di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio, così seguendo il principio dettato dalla Cass. n.1237/2018.

Revoca giudiziale: natura del procedimento

La soluzione sembra doversi rinvenire nella natura della procedura giudiziale di revoca dell’amministratore, così come nella funzione della stessa.

Si tratta non a caso di una procedura c.d. di  “volontaria giurisdizione”, termine utilizzato per evidenziare la natura non contenziosadi queste procedurecamerali.

Secondo il legislatore infatti, nel caso della revoca dell’amministratore, così come in diverse altre fattispecie in ambito condominiale, non vi sarebbe alcuna controversia da definire, tanto che il procedimento non solo è connotato da una procedura diversa da quella prevista dal Libro II del codice di procedura civile, ma non si conclude neanche con una sentenza (provvedimento tipico delle controversie giudiziali .

Sul punto la giurisprudenza di legittimità appare concorde, sebbene non manchino pronunce di merito che evidenziano le difficoltà di inquadramento di queste procedure. Se, infatti, la Corte d’Appello di Palermo nella sentenza citata definisce il giudizio di revoca dell’amministratore di Condominio come un “procedimento camerale plurilaterale tipico”, la Cassazione ha più volte rimarcato che il procedimento camerale relativo alla nomina o alla revoca dell’amministratore di condominio è di tipo sostanzialmente amministrativo come tale “privo dell’attitudine a produrre gli effetti del giudicatosu posizioni soggettive in contrasto, essendo finalizzato solo alla tutela dell’interesse generale e collettivo del Condominio alla sua corretta amministrazione”.

L’assenza di un contenzioso giustifica e rende comprensibile la scelta operata dal legislatore all’art. 5 comma 4 del D. Lgs. n.28/2010 quando non pone l’esperimento della mediazione quale condizione di procedibilità della domanda di revoca dell’amministratore. Il fatto che l’art. 64 d.att. che disciplina la procedura di revoca dell’amministratore rientri tra gli articoli richiamati dal 1° comma dell’art.71quater d.att. C.C. risulta quindi del tutto ininfluente, stante l’assenza di un contenzioso.

MEDIAZIONE VOLONTARIA E DELEGATA

L’assenza della mediazione quale condizione di procedibilità dell’azione non significa, però, che comunque una ipotesi di nodo non risolto e conflittualità meritevole di analisi e approfondimento in mediazione non vi sia anche nel caso di una domanda di revoca dell’amministratore.

E’ per altro indubitabile che una situazione di contrasto vi sia e che per i riflessi che una pronuncia di revoca comporta, la pronuncia non possa essere assunta in assenza di un accertamento. 

Se così non fosse il legislatore non avrebbe certo sentito la necessità di garantire il contraddittorio tra il ricorrente e l’amministratore, nè richiesto al giudice di effettuare comunque un accertamento delle gravi irregolarità lamentate in ricorso, funzionale al suo obbligo di motivazione della pronuncia di revoca così come di quella di rigetto della domanda.

Sia che sia promossa volontariamente sia che sia delegata dal giudice, la mediazione nel caso di specie, è connotata da un ulteriore elemento che la differenzia totalmente da quella in materia condominiale di cui all’art.74quater d. att. C.C.

Posto che la controparte è l’amministratore e non il Condominio, la partecipazione di quest’ultimo non presuppone il parere favorevole dell’assemblea dietro il cui deliberato l’amministratore non può trincerarsi, così come l’eventuale accordo non necessiterà dell’approvazione dell’assemblea, trattandosi di accordo tra privati.

In tal caso, quindi, il singolo che in assemblea non è riuscito a convincere la maggioranza della bontà delle proprie censure, avrebbe in mediazione un’opportunità non comune: quella non solo di ripianare con l’amministratore una conflittualità altrimenti non risolvibile, ma anche di interagire e concludere accordi personali con l’amministratore che scongiurino il rischio dell’apertura di altri fronti giudiziali (vedasi azioni di responsabilità).

• DOVERI

 L’amministratore di condominio riveste un ruolo cruciale nella gestione della vita condominiale, fungendo da intermediario tra i condomini e le necessità amministrative e operative del condominio. I suoi obblighi sono regolamentati dal Codice Civile e dalla Legge n. 220/2012 (Riforma del Condominio), che ne definisce le competenze, i doveri e le responsabilità. Vediamo in dettaglio gli obblighi dell’amministratore di condominio e il loro impatto sulla gestione condominiale.

·       Eseguire Le Delibere Dell’assemblea

L’amministratore deve mettere in atto le decisioni approvate dall’assemblea condominiale, come la manutenzione ordinaria e straordinaria, l’affidamento di lavori o la stipula di contratti per servizi comuni.

• Gestire Il Conto Corrente Condominiale

L’amministratore deve aprire e utilizzare un conto corrente dedicato intestato al condominio, attraverso cui gestire tutte le entrate (quote condominiali) e le uscite (pagamento fornitori, spese per servizi comuni). Questo garantisce trasparenza e tracciabilità.

• Redigere Il Bilancio Condominiale

È tenuto a presentare ogni anno:

1. Il preventivo delle spese per l’anno successivo, da sottoporre all’approvazione dell’assemblea.
2. Il consuntivo, che riepiloga le spese effettivamente sostenute, accompagnato da una relazione esplicativa.

Deve garantire che i bilanci siano chiari, dettagliati e facilmente comprensibili.

• Conservare E Gestire Documentazione Del Condominio

È obbligato a custodire tutta la documentazione relativa al condominio, inclusi:

1. Contratti con fornitori e professionisti.
2. Fatture e ricevute.
3. Registri contabili e verbali delle assemblee.

I condomini hanno il diritto di accedere a questi documenti in qualsiasi momento.

• Rispettare La Normativa Sulla Sicurezza

Deve garantire che gli impianti comuni (ascensori, caldaie, impianti elettrici) siano a norma di legge, organizzando controlli periodici e interventi di manutenzione.
È responsabile della sicurezza degli spazi comuni, come scale, cortili e ingressi.

• Recuperare I Crediti

In caso di morosità da parte dei condomini, l’amministratore deve agire per recuperare i crediti, inviando solleciti e, se necessario, ricorrendo a procedure legali entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio consuntivo.

• Convocare Le Assemblee

Deve convocare regolarmente l’assemblea condominiale per l’approvazione dei bilanci e per discutere eventuali problemi o progetti.
Su richiesta di almeno 2 condomini che rappresentano un sesto dei millesimi, è obbligato a convocare un’assemblea straordinaria.

• Manutenere Le Parti Comuni

Deve assicurarsi che le aree e i servizi comuni (cortili, scale, illuminazione) siano in buono stato, organizzando gli interventi di manutenzione necessari.

• Assicurazione E Danni

L’amministratore è tenuto a stipulare polizze assicurative per il condominio, ad esempio per coprire eventuali danni a terzi derivanti da malfunzionamenti o problemi nelle parti comuni.

• Rispettare I Requisiti Professionali

Deve possedere un diploma di scuola superiore e aver frequentato un corso di formazione specifico. È inoltre obbligato a seguire corsi di aggiornamento periodici per mantenersi al passo con le normative.

• RESPONSABILITA’ CIVILI E PENALI

L’amministratore può essere ritenuto responsabile per:

• Omissioni: ad esempio, se non esegue i lavori di manutenzione ordinati dall’assemblea.
• Irregolarità contabili: come l’uso improprio dei fondi condominiali o l’assenza di trasparenza nella gestione economica.
• Mancato rispetto delle norme di sicurezza: che può comportare conseguenze legali in caso di incidenti.

• CONSERVAZIONE DEI DOCUMENTI

L’ Amministratore di Condominio è obbligato a custodire tutta la documentazione relativa al condominio, inclusi:

• Contratti con fornitori e professionisti.
• Fatture e ricevute.

Registri contabili e verbali delle assemblee.

 La norma di legge prevede che tutti i proprietari di unità immobiliari possano avere rapido, semplice e veloce accesso ai documenti condominiali  custoditi da chi gestisce lo stabile. Lo conferma un caso esaminato in tribunale.

L’accesso alla documentazione condominiale è un diritto riconosciuto a ciascun condomino, che può essere esercitato senza giustificare motivi specifici. Questo diritto, sancito dall’articolo 1129 del Codice civile e ulteriormente chiarito dalla giurisprudenza, rappresenta uno strumento fondamentale per garantire la trasparenza nella gestione degli affari condominiali.

Il caso in oggetto rappresenta un esempio significativo di come il diritto di accesso ai documenti condominiali possa diventare motivo di controversia giudiziaria tra condomino e amministratore.

La questione, sorta a seguito del mancato accesso ai registri contabili e agli estratti conto del condominio, offre lo spunto per approfondire le implicazioni giuridiche legate al tema, sia sotto il profilo delle responsabilità dell’amministratore, sia per quanto riguarda i rimedi legali a disposizione dei condomini.

 Il diritto di accesso ai documenti condominiali: in che cosa consiste?

Ciascun condomino ha il diritto di consultare i documenti del condominio relativi alla gestione economica e amministrativa, come registri contabili, verbali delle assemblee e ricevute delle spese sostenute.

Tale diritto si fonda sui principi di trasparenza e lealtà. La giurisprudenza ha chiarito che non è necessario fornire giustificazioni per accedere a tali documenti, purché la richiesta non ostacoli le normali attività del condominio.

Come si esercita il diritto di accesso ai documenti condominiali?

Per esercitare il diritto di accesso, il condomino deve inviare una richiesta formale, preferibilmente per iscritto, all’amministratore. Quest’ultimo è tenuto a rispondere entro un termine ragionevole, fornendo la documentazione richiesta per visione nel proprio ufficio, oppure tramite piattaforme digitali. Tuttavia, l’amministratore non è obbligato a inviare i documenti direttamente al domicilio del richiedente, come confermato dalla giurisprudenza.

L’amministratore ha l’obbligo di conservare la documentazione condominiale per un periodo di dieci anni (articolo 1130 del Codice civile) e di renderla disponibile per la consultazione. Prima di ogni assemblea deve informare i condomini sui documenti accessibili e le modalità di visione.

Sentenze come quella del Tribunale di Ivrea confermano che l’amministratore deve garantire la massima trasparenza e predisporre gli strumenti necessari per l’accesso ai documenti, evitando comportamenti omissivi o dilatori.

Che cosa fare se è negato l’accesso?

In caso di rifiuto o ritardo ingiustificato da parte dell’amministratore, il condomino può ricorrere a strumenti legali come il decreto ingiuntivo (articolo 633 del Codice procedura civile), che obbliga l’amministratore a consegnare la documentazione. In situazioni di particolare urgenza, è possibile anche richiedere provvedimenti cautelari ai sensi dell’articolo 700 del Codice procedura civile.

1.6 NUOVA RIFORMA DELLA GESTIONE CONDOMINIALE

La proposta di legge – depositata alla Camera dei Deputati e conosciuta come A.C. 2692 – nasce in parte dalla constatazione che il quadro normativo vigente, derivante dalla riforma del 2012, non ha risolto tutte le criticità nella gestione condominiale, soprattutto sotto il profilo della trasparenza delle spese, della professionalità degli amministratori e dell’efficiente recupero dei crediti. Secondo gli estimatori della riforma, molte controversie civili pendenti nei tribunali italiani – si stima che circa un terzo riguardino questioni condominiali – derivano proprio da difficoltà di gestione dei bilanci, contenziosi e rapporti tra condomini. Una disciplina aggiornata e più rigorosa potrebbe quindi contribuire a ridurre tali contenziosi e a valorizzare la gestione trasparente dei patrimoni immobiliari.

Amministratori Con Obbligo Di Laurea

Una delle novità più discusse riguarda i requisiti per diventare amministratori di condominio. Il testo prevede che chi desidera ricoprire tale incarico debba essere in possesso di una laurea triennale in materie giuridiche, economiche, scientifiche o tecnologiche. Questa regola si applica sia agli amministratori professionisti sia a quelli “fai da te” – cioè condomìni che gestiscono l’edificio senza formazione specifica. L’obiettivo dichiarato è aumentare la professionalità di chi gestisce patrimoni immobiliari complessi e garantire maggiore competenza nella redazione dei bilanci e nella gestione delle parti comuni. Allo stesso tempo, nel testo è prevista l’istituzione di un elenco nazionale di amministratori presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy, dove chi intende esercitare dovrà iscriversi, dimostrando il possesso dei requisiti richiesti.

Critiche Alla Laurea Obbligatoria

Questa novità ha suscitato perplessità tra gli operatori del settore: secondo l’Associazione nazionale amministratori immobiliari (ANAMMI), l’obbligo di laurea potrebbe comportare aumenti dei costi di gestione e difficoltà di reperimento di professionisti in numero sufficiente, soprattutto nel breve periodo.

Revisore Contabile Condominiale

Il testo introduce anche la figura del revisore contabile condominiale, obbligatorio nei condomìni con oltre 20 condomini e nei supercondomini con numero più elevato di unità. Anziché consolidare semplici registrazioni contabili, questa figura avrebbe il compito di verificare la correttezza dei rendiconti e dei bilanci, certificando l’affidabilità delle informazioni economiche. Come per gli amministratori, il revisore deve possedere specifici requisiti formativi e professionali, e anch’egli dovrà essere iscritto in un elenco presso il Ministero. L’incarico avrebbe durata biennale senza rinnovo tacito.

Tracciabilità Dei Pagamenti E Stop Al Contante

La riforma sancisce l’obbligo di tracciabilità di tutti i pagamenti condominiali: tutte le entrate e uscite dovranno transitare tramite un conto corrente condominiale dedicato. I pagamenti in contanti – attualmente ancora possibili in alcune situazioni – saranno vietati. Questa misura nasce con l’intento di ridurre le frodi, aumentare la trasparenza delle operazioni e facilitare la ricostruzione contabile in caso di contenzioso. L’uso esclusivo di conti correnti bancari o postali consente infatti di avere una tracciabilità completa di tutte le voci di spesa.

Gestione Dei Morosi: Svolta Controversa

Un altro punto centrale del disegno di legge riguarda la gestione dei condomìni inadempienti. Secondo il testo attuale, in caso di morosità degli obbligati, i fornitori potrebbero agire non solo sul conto corrente condominiale e sui beni dei morosi, ma anche sui beni degli altri condomini in regola, in proporzione alla loro partecipazione e con possibilità di regresso verso i morosi stessi. Questa ulteriore forma di responsabilità solidale – se approvata – rischia di essere fortemente dibattuta, dato che modifica un principio tradizionale secondo cui chi non è moroso non dovrebbe rispondere dei debiti altrui.

Rinnovo Dell’incarico Dell’amministratore

La riforma prevede che l’incarico di amministratore, pur avendo scadenza annuale, si rinnovi automaticamente di anno in anno salvo delibera assembleare contraria. Questo mira a snellire le procedure assembleari e a evitare che condomìni restino senza amministratore a causa di maggioranze non raggiunte.

Impatti attesi sui condomini e professionisti

Maggiore trasparenza e qualità gestionale

Se approvata, la riforma dovrebbe portare maggiore rigore nella gestione contabile e amministrativa e contribuire, almeno in teoria, a ridurre il contenzioso. Misure come la tracciabilità dei pagamenti e il revisore contabile puntano a una conduzione più professionale delle amministrazioni condominiali.

Costi Potenzialmente Più Elevati

Tuttavia, l’introduzione di nuove figure professionali e requisiti più stringenti potrebbe tradursi in costi di gestione più elevati per i condomìni, specie in edifici di piccole dimensioni. Anche l’obbligo di laurea può avere un impatto sul mercato dei servizi, con possibile aumento delle tariffe professionali.

Dibattito Politico E Stakeholder

La proposta di riforma ha già incontrato critiche politiche e professionali: alcuni partiti politici hanno espresso perplessità su alcuni aspetti della riforma, come la responsabilità solidale dei condomìni in regola nei confronti dei creditori.

Tempistiche E Iter Legislativo

L’iter parlamentare del disegno di legge è ancora all’inizio: il testo è stato depositato e discusso nelle commissioni competenti, ma potrebbe essere modificato prima dell’approvazione definitiva. Gli osservatori stimano che, se non subirà cambiamenti sostanziali, la legge potrebbe entrare in vigore già nel primo semestre del 2026.

AVVOCATO ORSOLA DE FALCO